さて、前回のブログでついに現段階での私の融資限度額を使い切って、マンションを買ってしまった、ということをお話ししました。
今回はこれからの戦略について考えてみたいと思います。
中古ワンルームマンション投資を始めて、たった１年で総資産額１億円を超えたわけですが、大切なのはその中身とこれからです。
金銭的にも、そして物件的にも健全な状態で経営を続けていけるのかということが、試されるわけです。
不動産投資において繰上返済ってどうなの？
ある程度物件を買い進めていくと次に打つ手は限られてきます。
- 繰上返済するべきか？
- 売却してキャピタルゲインを狙うか？
不動産投資って意外に取れる戦略って地味なんですよね。
物件自体にトラブルがなければ、基本的には毎月毎月おんなじことのくり返し。
決まった日に家賃が振り込まれ、決まった日にローンが引き落とされ、決まった日に管理費と修繕積立金が引き落とされ、残ったお金がキャッシュフローとして銀行口座に積もっていくという、そのくり返し。
そんな毎月のルーチンに一石投じるとすれば・・・そう、繰上返済ですよね。
この繰上返済、不動産投資においてはちょっと厄介です。
厄介って言うと語弊がありますかね。そう単純ではない、というのが本音です。
これが、自宅のローンであれば、問題はないのですよ。
答えは単純明快で、早死にしない限りは（！？）とにかく早く返済した方がいいです！
なぜかって？
だって、自分以外にだれもそのローンを払ってくれる人がいないからです。
しかし・・・これが投資用物件となるとちょっと考え方が変わってしまうんですよね。
だって、ほっといても（仮称）大黒天子さん（賃借人）が毎月そのローンをちゃんと払ってくれるからです。
大黒天子さんが私の所有マンションに住まい続けてくれる限り、僕は一切ローンを支払う必要がないからなんです。
それにも関わらず、繰上返済で私がローンを支払う必要性っていったい何？って話です。
現金最強説！
なんだかんだ言って、この日本では現金（もちろん円ね）が一番安心な気がしてます。
株やっているときも、FXやっているときも、結局サマリー上は成績良くても、現金にしてはじめて利益が確定するわけで、それまではあくまでも数字上での価値なんですよね。
そして私のように家族がいて、それも育ち盛りの子どもがいると、やれ習い事だ、やれ塾だと、突発的な出費もちょいちょいあって、それも積もり積もると結構な額になったりして・・・
なんだかんだ現金は必要なんです。
そう考えると、繰上返済と貯金のバランス取りって結構レベル高いんですよね。
何か黄金の方程式でもあれば良いんですけどね、不動産投資の繰上返済と貯金のバランスに関するもので。
まぁ難しいですよね。人それぞれケースバイケースなんです。きっとこれは。
普段の生活費と給与収入の関係であったり、不動産事業のキャッシュフローによっても変わってきます。
一番難しいのはやはり教育費の見通しではないでしょうか？
どれだけ塾に通うようになるのか？ 公立に進学するのか私学に進学するのか？
それらによっては出費額に倍近く差が生まれることもあると聞きます。
うーん悩ましい。
現在のB/Sはどんな状況になっているのか検証！
ここでちょっと現在の私の不動産経営のB/S、バランスシートについて整理してみたいと思います。
固定資産としては、自宅（一戸建て）と都心区分所有ワンルームマンション×４部屋があります。
資産としては、自宅4,000万円 + マンション2,000万円×４ ＝ 1億2千万円
負債としては、自宅ローン2,000万円 + マンションローン7,200万円 ＝ 9,200万円
資産価値としては、自宅4,000万円+マンション2,000万円×4＝1億2千万円
負債としては、自宅ローン2,000万円+マンションローン7,200万円＝9,200万円
・・・ということは、差額の2,800万円が純資産となります。
大切なのは純資産ですよね。
結局ここを増やしていかないと安心はできないわけです。
しかも自宅とマンションの価値は一定ではありません。
上がることもあれば下がることもあります。
むしろ今の情勢から考えると、おそらく地価はかなり高い水準にあると分析してますので、これ以上上がることはまずない。高止まりしてくれれば御の字、くらいに考えております。
9,200万円の負債をどう減らしていくか、その戦略が一番大切で、難しく、そして経営視点が問われるところではないかと考えます。
7,200万円の借金は放っておいても大丈夫！？
さて、バランスシートを眺めると、自宅のローン2,000万円については、私の本業である給与収入から毎月返済していかないと一向に減ることはありませんが、マンションのローン7,200万円については、どうでしょうか？
仮に、私が会社をクビになったとしても、４人の大黒天子さんが私のマンションに住み続けてくれる限り、銀行へのローン返済に私が困るということは起こりません。
これが不動産投資のすごいところでもあり、最も大切なところです。
本業がどうなったとしても、影響が出ないようにしっかりリスクマネジメントしていく。
- 毎年の固定資産税・都市計画税も家賃収入からまかなえるようにしておく
- ２年に１回２ヶ月間の空室がでることを見越して、ローン返済額をプールしておく
- 毎月のキャッシュフローが生まれても、無駄遣いしない
そして、このところ考えているのが、キャッシュフローを改善させるために本業の給与収入からマンションローンへの繰上返済を行う、というものです。
確かに、7,200万円の借金は、放っておいても問題はありません。
しかし繰上返済することで、何が手に入ると思いますか？
それは「時間」です。
時は金なり？ いや、「時は金以上」なんです
私は人生の中で最も大切なのは「健康」だと思っています。
そしてその次に大切なものは「金」でもなく「愛」でもなく、「時間」だと思っています。
健康でないといくら時間があっても苦しいだけです。いくらお金があっても寿命を延ばすことはできません。いくら愛に満たされていても時間がないと味わうことはできません。
そうなんです！「健康」と「時間」があってこそのお金であり、愛ある人生ではないかと私は考えます。
そういう中で、この繰上返済という行為が、その大切な時間を生むことにつながるのではないかと私は考えています。
どういうことかお分かりになりますか？
この7,200万円の借金は放っておけば、大黒天子さんたちが私の代わりに利子含めてきっちり全部支払ってくれます。
ただし、これから30年から35年という長い年月をかけて、ですけどね。
私は今40歳なので、全ての借金がなくなるのは早くても75歳というわけです。
75歳の自分に言うのは申し訳ない！？ですけれど、その時点で1億円を超える純資産と毎年500万円近いキャッシュフローがあったとしても、そんなに魅力を感じないんですよね。。。
75歳の自分が乗る車、75歳の自分が食べる料理、75歳の自分が行く海外旅行、75歳の自分がカミさんへのサプライズにかかる費用、どれもあんまり大したお金かからないと思ってます。
そして何よりも、人生で一番大切だと考えている「健康」がそろそろ、もしかしたらすでにかなり危うくなっている可能性が高いのではないかと思います。
何が言いたいか？
７５歳まで待ってらんねーぜ！俺は！！！
そこで、繰上返済の出番です！
だからこその繰上返済です！
今がんばって借金を前倒しで返すことで、75歳を70歳に、70歳を65歳に、あわよくば65歳を60歳くらいにゴールを近づけたいのですよ、俺は！！！
まわりの60歳のおっさんを見てくださいよ、みなさん。
まだまだめっちゃ元気ですよね？
下手すれば、ぜんぜんいろんな意味？！で現役ですよね！
60歳の時点で純資産1億円と毎年500万円のキャッシュフローを手に入れたいんですよ、俺は！！！
そして60歳から違うステージの人生を送りたいって考えているのです。
- 0歳から20歳までは、社会で生きるための自分を作るステージ
- 20歳から40歳までは、社会の仕組みを学び、生きる力を育むステージ
- 40歳から60歳までは、社会の中で自分の役割を見つけるステージ
- 60歳から80歳までは、社会に対して自分を表現するステージ
- 80歳から100歳までは、社会に対してできるだけ迷惑をかけないステージ
私は人生100年時代をこんな風に考えています。
繰上返済をすることで、大黒天子さんたちと5人6脚で借金を返すことで、15年という時間を手に入れたいのです。
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