みなさんご無沙汰しております、daikokuです。
しばらく更新をサボっておりましたが、なんとか暮らしております。
しかし、なんでしょうね、この半年間。
世間は「コロナ」一色でしたね。
人生初の緊急事態宣言、時差出勤、リモートワーク・・・
そして徹底した感染防止対策のおかげで、人生初の６ヶ月間風邪らしい風邪を一度も引かないという、そんな身体的には健康そのものな半年でした。
しかしながら、大好きな旅行にも行けず、温泉にも浸かれず、精神的にはストレスフルな日々を送ってきました。
当初は「afterコロナ」なんて言ってたマスコミも、
今ではすっかり「withコロナ」になってしまいましたね。
この状態がノーマル。
不動産投資に身を置く者としても、このこれからの「withコロナ」時代をどう渡り歩いていくのか？
ここで思考停止してはいけません。
daikokuなりのコロナ禍との向き合うスタンスについて、あるひとつの出来事を「きっかけ」とした気づきについて、今日は書き記したいと思います。
それではよろしくお願いします。
退去とコロナ禍が重なった！不動産投資人生初の空室の発生！
それは７月の初めに起こりました。
中野坂上の物件にお住まいの大黒天子（仮称）さんが、9月に退去されると。
おいおいおいおい！！
このタイミングで退去ですか？
だって、まだ２年契約は来年の１月まで残ってるじゃん？
独身看護婦さんでずっと住んでくれるって言ってたじゃん？
それは言われてない・・・僕の妄想。
参ったなぁ。
これまで順調に不動産経営してきたけれど、もしかしたら今回初めて「空室」期間が発生してしまうかも・・・よぎりましたね。
管理会社に確認したところ、どうも勤務先の寮に引っ越しするとのこと。
金銭的なこと考えるとそこは太刀打ちできないですね、やむを得ないです。
大事なことは、「その後」のことです。
このコロナ禍において、それも歌舞伎町のある新宿にめっちゃ近い中野坂上において・・・
- 新しい入居者がすぐに見つかるのか？
- 賃料を下げなくても大丈夫なのか？
この２大問題に向き合うこととなりました。
コロナ禍における不動産経営者としての試練ですね。
なんと！？内覧が可能になった初日にお客さんが決まる！
とにもかくにも、外注管理をお願いしている不動産会社の担当者に相談です。
このような状況下でまずはじめにすべきことは、
プロの客観的な声を聞くことです。
毎月管理委託料を支払っているわけですからな、使わない手はありません。
我々と違って彼らは何百、何千という物件を管理しています。
経験値が圧倒的に違うわけです。
本業とは別に片手間に不動産経営をしている我々とは比較にならない知見がありますからね。
不安を押し殺しながら、聞きましたよ、担当者に。
どう思います？家賃下げた方がいいのでしょうか？
ってもうその聞き方からして完全に弱気ですよね（笑）
しかし思いのほか、帰ってきた担当者のお言葉が・・・
思い切って賃料上げてみてもいいんじゃないっすか？
「え？」
賃料を上げるなんてことが成り立つんですか？
最初耳を疑いましたよ。
しかし、そこはさすがに専門業者さんですね。
曰く・・・
家賃相場なんてあってないようなもの。
このタイミング、この駅で、この近さで、この部屋に住みたい！って思うお客さんがたった１人でもいればOKなんです。
半信半疑でしたが、なるほどと思い、それまでの家賃94,000円から、5,000円アップの賃料で募集をかけてもらいました。
退去前の時点では申し込みは一切なく、不安に駆られていました。
毎月預金口座に振り込まれるてくる家賃も、9月分については退去日までの分しか入ってこず、ますます残念な気持ちに・・・
しかし、なんと退去日の翌日に、内覧申し込みが入り、その場で入居を決めてくれたそうです！
いやぁ良かった。いやぁありがたい。
結果的に毎月のキャッシュフローは改善するし、こんな美味しいことはないですよね。
コロナ禍にあっても、都心、中古、駅近、ワンルームが安定している理由
今回の出来事は、「たまたま」かもしれません。
こんなに早く次の入居者が決まる、なんてことは運が良かっただけかもしれません。
しかし、担当者が言うには、
「たまたま」も「運」も、その物件が持つ「実力」ですよ。
と。
コロナ禍においても、お客さんを引き寄せるのが強い物件と、そうでない物件があるのです。
私が所有する全ての区分所有マンションは、都心、中古、駅近、ワンルーム、という条件全てに合致しています。
つまり、そういう戦略を立て、そういう物件「しか」手を出していないのです。
なぜ、そういう物件を選んでいるのか？
Afterコロナ時代に合っても、この戦略を変えるつもりはありません。
その理由はなぜか？
リモートワークを始めると、ますます通勤が面倒になった
私自身、本業はサラリーマンです。
今回週２日のリモートワークを経験しました。
思いのほか、リモートワーク、性に合ってまして、結構好きでした。
ちょっとした野暮用もちょっとしたタイミングでこなせたりして、
ムダな時間なくオンオフの切り替えができることが良かったです。
ただひとつ、逆に職場に出勤するストレスが高まりました。
明日は、出勤日、となると・・・
面倒くさいなぁ
通勤ラッシュ嫌だなぁ
ってな具合に、家から出て、歩いて駅まで行って、あるいはバスに乗って駅まで行って、それから電車乗って、乗り換えて、それから職場の最寄り駅からまた歩く・・・っていうのが嫌になってくるんです。
きっとみなさんもそうでしょ？
そうすると、職場から近いところに住みたくなるんですよ、結果的に。
一生リモート？（もはやフリーランス？）なら別ですよ。
でもそんな人はごくごく少数です。
会社の本社が東京都心から引っ越しでもしない限り、まだまだ都心のオフィス集積は変わりません。
ネット通販が便利になったとしても、飲食店は駅近が圧倒的に多い
そして駅近物件が最強だと思う理由としては、やはり飲食店などのお店の出店が駅近に集中していることを挙げます。
どれだけネット通販が浸透したとしても、全ての買い物をネットで済ませるということは不可能です。
コンビニであったり、生鮮食品を扱っているお店だったり、ドラッグストアだったり。
そして何よりも飲食をネットで済ませることはできません。
飲食店は自ずと駅近に集中しています。
ワンルームマンションにお住まいになられる独身社会人は仕事帰り、あるいは友人とひさびさに会食、なんて時に、自分の住むマンションの近くに飲食店がたくさんあると、それだけで選択肢が増えますよね。
なんだかんだ出会いと刺激を求める独身は都心に集まる
そして何よりも、ワンルームにお住まいになる「独身」の方たちは、出会いと刺激に敏感です。
みんながみんなとは言えませんが、その割合は間違いなくファミリー世代と比較して高いはずです。
コロナ禍にあって、合コンや飲み会が以前よりも開催できなくなったとしても、
やはり自分にとっての唯一の彼氏、彼女は欲しくなるはずです。
そんな自分にとっての特別な相手と出会う確率を少しでも高くするために、
独身の方たちは「都心」に集まってくるのです。
コロナ禍で、一瞬東京都への流出人口が流入人口を上回りましたが、今は再び転入優位になっています。
みなさんのコロナに対する警戒心は、今年の４月に比べると、明らかに下がってますでしょ？
いかに失敗しない不動産投資、不動産経営を行うかという視点
はい、結局のところ、人は住む場所なしには生活できません。
安心して寝る場所なしには、仕事もままなりません。
コロナ禍、そしてafterコロナ時代にあっても、不動産投資の全てがうまくいかなくなるわけではないのです。
だからこそ、いかに失敗しない不動産経営を行うかが大切なのです。
失敗をしない不動産投資とは何か？
それは、人が住みたい！と思える部屋を提供し続けることにほかなりません。
私daikokuが思う住みたい部屋とは、
都心・・・仕事と刺激に溢れている
中古・・・家賃が適正（新築は家賃が高すぎ）
駅近・・・生活がしやすい、治安も良い
ワンルーム・・・広すぎない、家賃が抑えられる
なのです。
そしてこれは裏を返せば、部屋を提供するオーナー側からも理にかなっている部屋なのです。
都心・・・人がたくさん集まってくる（空室になりにくい）
中古・・・キャッシュフローが生まれる（物件価格が適正）
駅近・・・生活しやすい、人がたくさん集まってくる
ワンルーム・・・独身は賃貸率が圧倒的に高い
どうですか？
住む側からしても、オーナー側からしても、
都心・中古・駅近・ワンルームは理にかなった戦略なのです。
コロナ禍でオーナー人生初の空室期間を経験した私でしたが、転じて私の経営方針が固まるきっかけとなったのでした。
どんな状況に陥ったとしても、しっかり経営（つまり家賃を稼ぎ続けられる可能性を高めること）できる戦略をとっておくことが大切だと思います。
取り巻く環境のせいで経営がうまくいかなくなったという「いいわけ」に逃げるのではなく、自分の戦略策定が甘かったんだという「経験と反省」を積み重ねることが、不動産投資のスキル向上につながることを信じて、これからも不動産経営をしていこうと誓いました。
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