たまたまネットで気になる記事を目にしたので、書き留めておきます。
都心に大量に供給され、そして今でもなお大人気のタワーマンションの未来が危ういという記事です。 2019年8月17日の週刊現代の記事『2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか』を読みました。
2022年、タワマンの「大量廃墟化」が始まることをご存じですか
2019.08.17 週刊現代＠講談社
不動産業界では暗黙の常識
毎週月曜日発売
これ読んでるとタワマンの未来が怖くなりました。
しかし、本当にこの怖さはタワマンだけのことなのでしょうか？
私が所有するいわゆる「投資用ワンルームマンション」にも同じことが言えないのか？
ちょっと考えてみたいと思います。
週刊現代の記事を要約すると・・・タワマンが廃墟と化す！？
2000年以降ブームとなったタワーマンション。川崎や埼玉、湾岸エリアに限らず、武蔵小山や月島などの都心の再開発エリアにまでその勢いは広がっている。
しかし、2000年から約15〜20年が経過した今、タワマンの「修繕」が原因となり、大きな問題へと発展しているというのだ。
総戸数も普通のマンションとは桁違い、建物の規模も大規模、修繕を行うにもものすごいお金と期間がかかる。
修繕積立金で将来の負担に備えるのが本来であるものの、売り逃げすることが最優先のデベロッパーは、販売時できるだけ購買者の負担感を減らすために、修繕積立金を大幅に抑えて販売。
幅広い年齢層、家族構成、下手したら投資目的の外国人投資家など、多種多様な権利者が多数いるため、管理組合も話をまとめるのにひと苦労。
いつまで経っても肝心の大規模修繕を実施できない。
このままだとヤバイと気づき始めた住人は少しでも新しいうちに、資産価値が残っているうちに、売り抜けようと、修繕にかかる一時金の支払いを渋る。
そんな住人の思惑をよそに、マンションは時間の経過と共に確実に劣化していく。さらに資産価値は下がる。一時金の持ち出しは膨れ上がるばかり。
解体するにも莫大な費用がかかる。売りが売りを呼ぶ負の連鎖で、街全体がゴーストタウン化するという未来。
それでもあなたはまたタワマンを買いますか？という内容。
一番の問題は、住人と投資家の考え方の違い
怖いですねぇ、不安ですねぇ。
富の象徴のようなタワマンにそんな暗い影が忍び寄っているとは。
あれだけたくさんの入居者がいるのだから、修繕積立金もたんまり集まりものだと思っていましたが、逆にあれだけの規模の建物であるが故に修繕費用も桁違いにかかってしまうわけなんですね。
しかしこのタワマンの一番の問題は何か？といったら、私は、
一つ屋根の下にたくさんの人が集まると、意見がまとまらない
ということに尽きると思います。
昔ありませんでしたか？
学級会で意見がまとまらないってことが。
必ずと言っていいほど意見が分かれますよね。40人もいれば。
そしてどうしてましたか？そんなとき。
多数決ですよね。多数決で決まったあと、クラスの雰囲気はどうなりましたか？
みんなニコニコ一致団結ってなりましたか？なりませんよね。
結局クラスでも本当に中のいい友だちって４,５人で、そいつらとつるんでいることが多くなかったですか？
所詮人間って、いろんな考え方、趣味趣向があるので、一つの考え方に大勢がバッチリ揃うことってない生き物だと思ってます。
だからこそ多様性が生まれ、新しいアイデアや発明、変革が起きる、というメリットにもつながるわけです。
そんなわけで、タワマンの大規模修繕ひとつとっても、まして、モロお金が絡むことでもあるわけですしね、何百世帯、場合によっては1,000人超えるような人間の考えがまとめるなんてことはほぼ不可能ですよね。
湾岸エリアのタワマンなんかには、中国のお金持ちの人たちが投資目的で大量に買い占めて、居住者はおらず、そして簡単に連絡も取れないケースなんかもあるようです。
外国人とまではいかなくとも、子どものいない夫婦と子どものいる夫婦とでは、資産としてのマンションの考え方がきっと違うでしょうし、賃貸に出している利回り重視の不動産投資家に至っては、いかにランニングコストを抑えて、キャピタルで儲けるかを最優先するわけです。
そんな多種多様な人間、思惑がタワマンという一つの建物内に存在するわけですから、意見が一致するわけがないですよねぇ。
都心のワンルームマンションの未来
じゃぁ、タワマンじゃなければ大丈夫なのか？ について考えてみたいと思います。
確かに一戸建ての場合、あるいは一棟マンション、一棟アパート所有の場合は、話は早いですよね。
全ては『じぶん次第』です。
修繕を入れるタイミングから費用まで、全て自分でコントロールできますもんね。
しかし、我々が所有している区分のワンルームマンションの場合はどうでしょうか？
私が前々から気になっているのは、ワンルームマンションで、自分でマンションを買って自分で住んでいる人ってどれだけの割合いるのかってことなんですよね。
これ調べる方法ってあるのかしら？
やはり投資用で所有している人と、実際に自分が住むために所有している人では、考え方が全然違って来ますからね。
そして投資家によっても、今このタイミングでの利回りを最重視する人と、ある程度長いスパンで長期的な事業採算性を重視する人で、修繕に対する見方、考え方が変わってきます。
私自身は不動産投資を始めてまだ10年経っていませんので、それこそ60歳の本業の定年退職時にどういう状態でいられるのかというところを一つの目標として今不動産投資と向き合っています。
そうなると、できるだけ長い期間、他人資本（つまり、家賃収入）で純資産化を進めることが最重要となってくるので、ほぼ間違いなくどのマンションも大規模修繕を乗り越える必要が生まれてきます。
毎月積み立てている修繕積立金と場合によっては一時金が、マンションの資産価値の下落を抑えてくれるに値する使われ方がされているかをしっかりチェックしていく必要があると思ってます。
利回り重視の金儲け主義の投資家は、不動産投資には向かない
われわれ不動産投資家が物件選びをする際には、必ずそのマンション管理組合のこれまでの修繕履歴を確認するようにしないといけません。
またその修繕が、建物施工時の不具合や欠陥から生じているものなのか、設備の劣化を抑えるための予防的修繕なのかを見極める必要があります。
マンションの管理組合では、毎年定例的に総会が開かれるとともに、突発的な案件が発生した際の臨時会が開かれます。
通常は事前に委任状を出すことでその決議を議長に委ねることができますが、せっかく不動産投資に世界に飛び込んで、不動産オーナーとなったわけですから、時間の許す限り、総会や臨時会に実際に出席されることをオススメします。
管理会社が一部の権利者とズブズブの関係になっていて、金銭的な部分含めて適切な管理ができていなかったり、ものすごくケチな理事長（実はその場限りの金儲け主義の投資家）が、管理費や修繕積立金の財布の紐を締めすぎて、十分な管理や修繕計画を実施できずに、将来の資産価値を落とすことにつながりかねないなど、思わぬ裏事情に出くわす可能性もあります。
不動産投資は、株やFXなどの金融投資などと違い、不動産（マンション）という実際に目に見えるものを相手にしている投資、ひいては経営です。
今この瞬間にいくらの利回りを生んでいるということに固執してばかりだと、将来長いスパンでみたときに思わぬ損失につながる可能性をはらんでいることを肝に銘じておかなくてはなりません。
不動産投資という以上は、もちろん「儲け」を生まなければならないことは当たり前です。
ですが、私は、自分が本業では決して経験することのできない、事業戦略を自分で立てて、自分が実践し、そしてその結果も自分で全て享受するという、経営のスタートからゴールまでを、この不動産投資を通じて経験するということにも重きを置いています。
これから20年後の60歳の定年退職を迎える時点で、どこまで不動産の資産を拡大できているか、そして純資産化が進められているかとともに、キャッシュフローを増やすことができているかにも照準を合わせて歩んでいきたいと思います。
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