このところ不動産投資に関する記事が、ネットや雑誌でよく掲載されています。
確かにここまで超低金利が続くと、銀行にお金を預けておいてもほとんど増えません。
お給料だって増えることも見込めません。
なのに、社会保険料やら介護保険料やら消費税は上がる一方・・・
必然的に我々の手元に残るお金、自由に使えるお金は減ってしまいますよね。
そうなると、貯めるだけでなく「殖やす」ことが必要となってきます。いわゆる投資ですよね。
貯金から投資へ。
これからの成熟型社会、人生100年時代を生き抜くためには、投資の概念がないとやっていかれません。
・・・ということで不動産投資。
株式投資やらロボアドバイザーやらiDeCoやらNISAやらFXやらアフィリエイトやら、ちまたにはたくさんの投資コンテンツがあふれかえっております。
そんなかで私が行っている不動産投資。
いったい何を目指して不動産投資をやっているのか？
その目指すべきゴールは何なのか？
今日はお話ししたいと思います。
私が不動産投資を始めたきっかけは、”自分の時間”を使わないでお金を殖やしたかったから
よく聞かれます。
「daikokuさんが不動産投資を始められた理由、きっかけは何だったんですか？」って。
何を隠そう私は最初から不動産投資をやっていたわけではありません。
そして今も不動産投資だけをやっているわけではありませんよ。
いろんな投資に手を出して、手を出しまくった結果、”最後にたどり着いた不動産投資”
私が投資というものに興味を持ったのは、株式投資が最初でした。
「自分の好きな会社の株券を所有したい」
「株主優待でお得に製品が買える」
なんて軽い気持ちから誰もが知っているような東証一部上場企業の超有名銘柄を買っていました。
そして中国株やアメリカの投資信託なんかもそのうち購入してました。
そして最近ではNISA口座も開設しましたし、FXもかじりました。
もちろんiDeCoもやってます。
競馬やパチンコ、totoや宝くじなんかもやってましたね〜（遠い目・・・）
お金のことを考えたり、得したりすることが大好きなので、それなりに自分で調べて、そこそこ実際にかじってみて、でも、結局どれも大もうけもできなくて、大損したわけでもありませんでした。
投資の勉強を本気でやれるほど、毎日に余裕はなかった
いろんな投資やギャンブルに手を出しみてわかったことがあります。
それは、
ラクして儲けられるほど、お金の世界は甘くない！
ということでした。
株式投資にしてもFXにしても、やはりしっかり勉強しないと儲けることはできません。
ビギナーズラックやたまたまっていうのもないわけではありませんが、人生100年時代を生き抜くためには、やはりしっかりとした知識とスキルが必要です。
そのためにはある程度の時間を使って情報収集やインプット、アウトプットを積み重ねる必要があります。
ところが、投資やギャンブルに時間と労力とお金をかけるよりは、本業をしっかりがんばった方が間違いがない、効率的だってことにも同時に気づかされました。
勤続20年を迎えるくらいになると、組織でもそれなりのポジションについて、それなりの仕事を任せてもらえるようになっています。
そうなると実際の時給単価ってそこそこいってるんですよね。
例えばですけど、通勤時間や残業時間も全てひっくるめて先月1ヶ月の手取り収入を実働時間で割り返すと、時給2,000円を超えていました。
安っ！って思われる人もいるかもしれませんが、私にとってはそこそこな金額で、家族４人がそれなりに暮らせています。はい。
なので、この時給2,000円以上のリターンがないと、投資のために時間を使うくらいなら本業の仕事がんばった方が良いと思うんですよね。
結婚して家庭を持って、小学生の子どもがふたりもいるとなると、ふだんの生活の中で、自分の時間ってほとんどないんですよ。
普通にサラリーマンして、共働きなので、家事もそこそこやって、子どもたちとの時間も大切にするとなると、残っている自由時間ってめっちゃ少ないんですよね。
ホント独身時代はいったい何に時間を使っていたの？って言うくらい時間の密度が違います、結婚するとね。（たくさんの頷きが私には見えます）
ある時、カミさんからのひと言で新しい世界が開けた！
「やっぱり投資なんて生半可な気持ちではやるもんじゃないなぁ」
「積立NISAとiDeCoでコツコツ貯金気分で何も考えずに小銭を投資しておくのが身の丈に合ってるのかなぁ」
「本業と向き合ってしっかり仕事しよう！」
なんて、半ば諦めにも似た精神状態でいたそんなとき、うちのカミさんから思いもよらぬ天の声が発せられました。
「都心のワンルームマンションでも買ってみたら？」
「は？マンション？」
最初はマンションと投資を結びつけることができずに、全く興味を持てませんでした。
しかしカミさんが不動産セミナーで持って帰ってきた不動産投資に関する小冊子や書籍、それから実際の物件情報をチラチラ見ているうちに、だんだんと惹かれていきました。
それからは以前のブログでもご紹介したとおり、どっぷりとこの世界に浸かっております。
不動産投資を始めるにあたって、奥さんからなかなか理解が得られない、という声が多い中で、カミさんからの声かけがきっかけ、というのは珍しいパターンかもしれませんね。
人それぞれ目的や目指すところは違っていい
きっかけはそんな想定外のところからでしたが、では、「なぜ不動産投資をするのか？」という理由、目的について明らかにしておきたいと思います。
結論から言うと、不動産投資の目的というものに、正解はありません。
人それぞれ。
そしてその時々によって変わっても良いものだと思っています。
目的１ 純粋に「投資」として
私の場合、最初はこれが一番強い目的でした。
貯金では利回りが全くもって魅力的ではなかった・・・
株やFXは、あまりにも自分でコントロールできる部分が少ない・・・
でもって、本業と家族との時間を削ってまで株とFXに割く時間はないし、割きたくもない・・・
その点不動産投資は、いったん物件を所有すれば、あとは基本ほったらかし。
利益確定のタイミングでやきもきしたり、日々の値動きに一喜一憂することもない、
ミドルリスクミドルリターンの投資とありました。
年利４%で末永く運用することができれば、それはそれでおもしろいかもしれないなぁ、という感覚でした。
目的２ 今流行りの2,000万円問題の「年金対策」として
そして次の目的としては、やはり老後の生活を考えて、というものです。
私も40歳を過ぎた頃からいわゆる「老後」というものを意識し始めました。
というのも、私の親父が７０歳になろうかという年齢にあったこともあり、具体的に７０歳の生活をリアルに身近に感じることが多くなってきたからです。
賛否両論あると思いますが、実り豊かな老後を送れるかどうかは、ある程度金銭的余裕があるかないかにかかってくるように思います。
家族や友人、豊かな人間関係があればお金なんていらない！ってのは強がりで、お金はあるに越したことはないです。
歳をとるについて身体も弱ってきますし、ふだんの食生活においても量は食べませんが、質の高いものを食べたくなります。
仕事をしなくなったら時間が生まれて旅行に行ったり、友人と出かける機会も増えるでしょう。
そんなとき、懐具合のせいでやりたいことを諦めなければならない人生は、あまりにも寂しいですよね。
40歳のうちからお金を殖やすことに着手して、お金のことに悩まされない老後を手に入れたい。
私の願望と不動産投資の事業スキームがぴったり合致しました。
目的３ 人生100年時代を見据えての「第２の生業」として
「人生100年時代」という言葉は聞いたことがありますでしょうか？
『ＬＩＦＥ ＳＨＩＦＴ（ライフ・シフト）』（リンダ・グラットン、アンドリュー・スコット著）という書籍で広く一般に浸透しました。
今では色々なところで登場してきますよね。
何を隠そう私のブログ名もここから拝借しております。はい。
実際に１００歳まで生きられるかどうかなんて誰にもわからないわけですが、周りにいる６０の定年間近の先輩方を見ていると、あの人は１００歳まで生きてもおかしくないあなぁ、なんて思える人、ゴロゴロいませんか？
少なくとも私の会社には年々そんな６０に見えないおっさん、おばさん連中が増えてます、間違いなく！
（ただ、不思議とどう考えても７０超えてるよねっていう老け顔、疲れた顔している６０もいるんですよね。あ〜おそろしや。）
話が少しそれましたが、仮に６０歳、あるいは６５歳で定年するとして、そのあと、まだ４０年以上生きるとしたら、それこそ大問題ではないかと思うのですよ。
大学卒業して２３歳から６５歳で定年としてもその期間は42年間。
６５歳から１００歳までその期間は３５年間。
ほぼ同じ期間生きるわけですよね。
その３５年間の収入源が年金だけでは不安以外の何物でもないですよね？
貯金があるから大丈夫！
？・・・本当ですか？
お金の価値って時代で変動しますからね。
この先、万が一インフレが起こったら、現役時代に一生懸命貯めた貯金の価値が目減りする可能性だってありますからね。
定年を迎えてからの第２のビジネスとして、不動産賃貸業を行うことができたら素敵やん？
この不動産賃貸業の何が良いかって、仕事のほとんどをアウトソーシングすることができるんですよね。
自分が動かなくても良い。自分の時間を拘束されない。なのにお金が入ってくる。
まさにウチデノコヅチなんですよね。
目的４ （番外編）親世代からの「相続対策」として
最後にこれは番外編とさせていただきました。
私自身のお金ではなく、いずれ相続する（であろう）お金に関わることです。
アベノミクスで日本経済はこのところずっと上向きのように報道されていますが、実際のところはどうでしょう？
みなさん景気の良さを実感されていますか？
してないですよね。
景気の良さの恩恵を受けているのは企業中心で、我々個人レベルでは結構その歪みを受けています。
その一例としての相続税。
安倍政権前、相続税がかかる人ってのは、それこそ結構な資産のある家族に限られていましたが、今では割とフツーの家族でも相続税を支払わなければならないケースが増えてきています。
わかりやすいホームページがあったのでリンクを載せておきますね。
そうなんです。
簡単に言うと、
基礎控除額（相続税のかからない金額）の計算式
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
これを超えてしまうと、相続税がかかってしまうということなんです。
私の場合、母はすでに他界しているので、親父が死んでしまうとどうなるのか？
ふたり兄弟ですので、基礎控除額は、たったの4,200万円。
これ、現金だけではなく、株券や生命保険のほか、固定資産、つまり土地、建物、クルマも全部含まれますので。
そう考えると割と4,200万円っていっちゃうんじゃないかなぁと、心配になってました。
退職金とそれまでの貯金、いくらかの株、投資信託、そして今親父が住んでいるマンションと私が生まれ育った現在空き家となっている築４２年の木造一戸建て、これらの資産総額は、どう見積もっても4,200万円を超えてしまいます。
そんなときの不動産投資です！
実は私の親父にも、不動産投資やらせてます。
2,000万円の現金残されて、相続税を国に払うよりも、投資用ワンルームマンションを残してもらった方がよっぽど良いんですよね。
そのあたりのことはまた別の記事でご紹介したいと思います。
ということで、相続対策の一環で不動産投資をする、というのも全然アリなんですよね。
実際に不動産投資を始めてから、生活と心境に変化が生まれた
以上私が不動産投資をするにあたって、その目的としては４つの理由があることをお話ししました。
きっかけも人それぞれであれば、目的も人それぞれですね。
そんな不動産投資ですが、いざやってみてどうだったのか？
不動産投資を始めてからの生活と心境の変化についてお話しします。
変化１ ただの投資ではなく、経営感覚を磨くことができた！
このブログでも再三お話ししてきたことになりますが、不動産投資はただの投資ではなく、不動産経営になります。
それを楽しめるか、重荷に感じるかで、今後不動産投資と付き合うことが出来るか否か、道は分かれると思われます。
- 雇われの身であるサラリーマンのポジションを何か物足りなく感じている
- もう少し自分の力で仕事を動かしている感を味わいたい
- この歳になってでも新しいことにチャレンジしてみたい
という人にはもってこいですね。
しかしながら、自分で動くことが面倒くさい人、経営感覚なんて今さら気にしたくない、という方には、きっと不動産投資は向いていないでしょう。
変化２ 本業と家庭生活には、ほぼ影響なし。というかむしろ充実する！？
「あれ？ なんだ不動産投資は、買って終わりではないのか？」
「もっとラクして儲かる、というイメージだったのにな」
なんて言わないでください。
この不動産投資には思いもよらぬ副次的な好作用（幸作用）があるんですよ。
それは、今まで以上に本業の重要性に気づくということなんです。
不動産投資をする際に最も大切なことは、銀行から好条件で融資を受けられるかどうかなんです。
そしてその融資の条件というのは、本業がしっかりしているか？
具体的にいうと・・・
- どの業界か？
- 何という会社に属しているか？
- 勤続年数は何年か？
- これまで３年間の収入はいくらか？
- 会社の経営状況は安定しているか？
といったことがめちゃくちゃ大事なんです。
そして不動産投資を始めてからも、本業の位置づけはとても大切になってきます。
万が一空室になった際も、銀行への借入金返済は続きます。
本業からの収入で借入金の繰上返済すれば、毎月のキャッシュフローを改善できたり、返済期間を減らしたり、あるいはさらに銀行からの借り入れがしやすくなったりします。
本業をがんばることが、巡り巡って不動産投資の効率を上げることにもつながるわけです。
そして不動産投資をすることで心配なのは、賃借人からのクレームやら大家としての仕事が、本業や家庭生活を圧迫することがないだろうかということです。
しかしこれに関してはほぼ心配はいりません。
不動産管理会社が我々と賃借人の間に入って、日々の管理や契約業務、クレーム処理までしっかりやってくれます。
もちろん、しっかりとした管理会社を選ぶことが重要ですけどね。
物件を売ったら終わり、というような業者ではないか、物件管理の実績がしっかりしているか、契約する前によーく確認してくださいね。
そして家庭生活への影響という面では、やはり、まったく影響がないとは言い切れません。
一番大きいのは確定申告の必要性が生じることでしょうか？
給与所得以外に20万円以上の所得が発生したり、不動産所得で発生した（税法上の）赤字分を給与所得と損益通算（プラスマイナスを相殺）することで、所得税の還付金をもらうために、どうしても税務署への確定申告書の提出は免れません。
しかしこれも、一度しっかり学んでしまえば、あとは毎年同じことの繰り返し。
金額の違いはあれど、やることは変わりません。
株やFXの様々な理論の勉強や売り買いのタイミングに比べれば、難易度や精神的な負担はかなり少ないものだと私は考えます。
これを機会に是非簿記３級を取得することをオススメします！
変化３ 毎月の手取りが増える感覚はあんまりないが、総資産が増えていることは実感できる
ぶちゃけ、不動産投資やったらどれだけ儲かるのってところですが、これはなかなか難しいですね。
今日明日あさってにすぐにいくら儲かる、なんてものではありませんからね。
株やFXに比べると、儲かっているのか損しているのか、イマイチわからないというのが正直なところです。
結局のところ、不動産投資は、毎月の賃料収入と経費の差であるインカムゲインと購入価格と売却価格の差であるキャピタルゲインの合計が利益なので、最後の最後までハッキリしないんですよね。
それが不動産投資の良いところでもあり、良くないところでもあり、おもしろいところでもあります。
では、いったいどこで投資の醍醐味を感じるか？
それは総資産が大きくなっていることを体感することです。
総資産っていうのは、まぁ簡単に言うと自分の財産と借金を合わせたものです。
自宅や投資用のマンション、それから預貯金や株、投資信託、クルマなんかは財産ですよね。
投資用のマンションを購入すると、それこそ何千万単位でどんどん財産が増えます。
ただし、銀行からの借り入れで購入しているので、その分借金も増えるんですよね。
単純に、2,000万円のマンションを2,000万円のローンで購入したら、プラマイゼロなんですが、総資産としては財産が2,000万円プラス、借金も2,000万円プラス、つまりお金の大きさとしては、4,000万円分増えたことになるのです。
このプラマイゼロなんだけれども、4,000万円のお金の価値の動きを生み出した、というところに注目しているわけです。
そして時間とともに2,000万円の借金を減らすことで、2,000万円の財産との差額が純資産として、自分の手元に残るお金としてその性質が変わっていくのです。
ここに喜びと楽しみを見いだせないと、きっと不動産投資はキツいでしょうね。
続けていくことは難しいと思います。
不動産投資のゴールをどこに持っていくのか？
ここまで、私が不動産投資を始めたきっかけ、そして不動産投資を始めてからの心境と生活の変化についてお話ししてきました。
さて、それで私、daikokuはいったいこの先、どこに向かっていこうとしているのでしょうか？
不動産投資のゴールって何なのか？
今の私の考え、答えをここに記しておきたいと思います。
あくまでも現時点でのゴールなので、この先何かをきっかけにまた変わるかも知れませんけど。
ゴール１ 家賃年収５００万円を達成する！
まずはわかりやすいものから。
年間の賃料収入500万円を達成してみたいですね。
細かい計算をしてみると・・・
500万円÷12ヶ月＝41.6万円
毎月お給料とは別に約40万円入ってくる状況を作りたいですね。
現時点での賃料収入は34万円なので、あともうひと部屋欲しいのですけどね。
先日書いたブログにありますとおり、融資限度額いっぱい使ってしまってますので、難しいですね。
ゴール２ 年間利回り１０%（５０万円）を達成する！
そしてもうひとつ数字の目標です。
年間家賃収入に対する利回り１０%を狙っています。
500万円の家賃収入があるとするならば、そこからいろんな経費（借入金返済、管理費、修繕積立金、外注費、固定資産税など）を差し引いて10%、つまり50万円の利益を確保したいですね。
細かい計算をしてみると・・・
50万円÷12ヶ月＝41,666円！
他人様からいただいたお金（賃借人の方からいただいたお家賃）で、毎月41,666円の利益を出しつつ、確実に資産を純資産化するということが実現できればなかなかのものです。
この状況を作るのに、つまり不動産投資をするために私の財布から自腹切って支払った金額（物件の頭金やら登記費用）は、約700万円です。
ということは、その700万円から仮に利回りを計算したとしても、約７%の利回りになります。
この利回りを高いと考えるか低いと考えるかは人によって分かれるところかと思われますが、少なくとも私は株やFXで投資を行っていたとき、年利７%は達成できませんでした。
そして何よりも、この700万円と不動産を担保に銀行から融資していただいている金額は約7,000万円です。
株式投資やFXするために銀行から借金はできません。
その意味でも不動産投資のレバレッジ効果は非常に高いものであると言えます。
ゴール３ 不動産投資きっかけの人脈と活動の場を広げる
そして最後のゴールは、不動産投資をすることで得られる、人脈と自分自身の活躍の場の広げることです。
今こうしてブログを立ち上げ、不動産投資についての情報を発信していること自体、私が不動産投資に出会えなければ、できていなかったことです。
そして、不動産会社との営業さんとはお客さんと業者、という関係ではあるものの、本当に親身にお付き合いさせていただいております。
また、不動産会社主催の様々なオーナーイベントにも参加させてもらっており、そこでオーナー同士情報交換をしたり、不動産投資にまつわる不安や疑問についてのディスカッションを行ったりしています。
将来的には、セミナーを自分自身で開催してみたり、オンラインサークルを作ってみたりできたらなぁと考えています。
これまで自分の仕事や自分の子どもの学区を中心とした地域、それから学生時代の友人との繋がりしかなかったところに、不動産投資を通じたコミュニティができたことで、世界が少し広がった気がしています。
末永く不動産投資と付き合って、人生100年時代のウチデノコヅチとしていきたい
さて、ずいぶんと長い記事になってしまいましたが、現時点で私が考える不動産投資のゴールについてお話ししてみました。
参考になりましたでしょうか？
ただ単に不動産投資を投資と捉えるか、資産を殖やすとともに、自分自身の世界や人生を広げるものと考えて付き合うかで、きっと日々の生活に変化が生まれると思います。
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