ここまで不動産投資について、その考え方、戦略、収支内容や今後の見通しなど、
いろいろな視点からお話ししてきました。
今日からは、そんななか、
「ぶっちゃけどうやって不動産投資を始めれば良いのか？」の疑問にお答えすべく、
できる限りわかりやすく解説していきたいと思います。
私自身がどのようにして不動産投資を始めたのか、
自分自身の経験と振り返りを交えてお話しいたします。
不動産投資をやってみてわかったのは、
「最初の一歩を踏み出すのが、途方もなく怖い」ということです。
逆の見方をすると、
一歩踏み出してしまえば、あとは意外とすんなりと進めるということでもあります。
でも、これってやったことのある人しか言えない感想なんですよね・・・
無理に理解してくださいとは言いませんので安心してくださいね。
では参ります！ 全5回ににわけてご説明いたします。
本日は、第1巻 とにかくインプット！の巻〜
不動産投資は突然に・・・
私が不動産投資に興味を持ったきっかけは、妻からの働きかけでした。
もともとカミさんはお金に対する考え方が私とは全然違っていて、いわゆる倹約家です。
一方私は、お金はあったらあっただけ使うタイプ。
「お金は使ってこそその価値を発揮する」が座右の銘を体現したような人間です。
そんな私に対して、ある時期からカミさんが、
ねぇねぇ、不動産投資とかやってみたら？
働かないでお金を稼げるってすごくない？
なんて、甘い？言葉をささやくようになってきました。
最初私は全然興味もなく、そこまで気にもしていませんでしたが、
リビングに積まれた本にふと目が止まりました。
その本はカミさんが近くの図書館から借りてきた、不動産投資関連の本でした。
たまたま、本当に偶然ですが、
その本を手に取り、パラパラと読み始めたのが、私と不動産投資の馴れ初め！？でした。
図書館で本を借りまくって読む！
ただ・・・今となってはその本のタイトルも思い出せないんですよねぇ。
なぜか？
それは、その後、何10冊も不動産関連の本を読みあさったせいで、
どの本にどのことが書かれていたか、もうわけがわからなくなってしまっているせいなんです。
もしあなたが、今このブログを読んでいただいているように、
不動産投資にご興味をお持ちなら、
最低でも5冊、できれば10冊以上は図書館で不動産投資の本を借りてお読みください。
それも、シリーズものではなく、
全く違った作者（職業）、違った出版社のものを、
ランダムにお読みすることをオススメします。
何をお伝えしたいかと言いますと、
不動産投資って、だいたいこんなもんなんだってことをザックリつかんで欲しい
のです。
- 我々と同じサラリーマンが、区分所有マンションをいくつも殖やして、奥さんを社長に会社を設立した話
- プータローが区分所有マンションからはじめて、ゆくゆくは一棟マンションを手に入れ悠々自適な自由人となった話
- 地方のアパートばかりを手に入れて、利回り20%で運用している人の話
- 不動産投資をすることで節税対策をやっている人の話
- 今では、他の人の不動産投資の相談に乗ったり、講演をやったりして活動フィールドを広げている人の話
- 新築物件と中古物件、リノベーション物件のメリット・デメリットをわかりやすく説明している人の話
- ・・・
ひと言で不動産投資と言っても、
実に様々な手法、アプローチがあることを知ってもらいたいのです。
いきなり不動産業者のセミナーに行って、
業者に言われるがまま、業者の言いなりで、
不動産投資に手を出すことになることだけは絶対に避けてもらいたいのです！
勇気を振り絞り、不動産投資セミナーに申し込む
書籍で不動産投資についてある程度の知識・情報をインプットしたら、
次はいよいよセミナーへの参加です。
このセミナーに参加するっていうのがものすごくハードル高かった記憶がありますね。
申し込もうと思って、
何度も入力フォームの途中まで進んでは思い悩んで止めて、
またしばらくしたら同じように入力してはまた後回し・・・みたいな日が続きました。
だって、不動産セミナーって本当にまぁしょっちゅう開催されているんですもの。
今回行かなくてもまた別の日にすぐ開催されるんです。
そうなると、また今度でいいか、なんてことになっちゃうわけですよね。
でも、ここはひとつ、勇気を振り絞って申し込んでみてくださいな。
どんな計画も行動なくして実現なし！
ですからね。
このセミナーにも最低5社は参加申込をされることを強くオススメします。
セミナーに申し込む際、住所やメールアドレス、電話番号の記載を求められます。
記載することで、メールマガジンが送られてきたり、
場合によってはセミナー参加確認の電話が折り返しかかってくることがあります。
あらかじめの心づもりが必要であることと共に、
申し込む前に、インターネット上に転がっている口コミサイトの確認をすることもオススメいたします。
ヤバイ会社は何かしらの口コミ情報が転がっていたりするんですね。
このご時世、強引に自宅まで押しかけてきたり、
断っているにもかかわらず、
しつこく何度も何度も電話してきたりする業者はほとんどないと思われますが
（実際私はそういう被害に遭ったことはない）、
万が一、ということもあるので、用心するに越したことはありません。
それから勤務先情報等については、基本的には記載はしませんでした。
これもリスクマネジメントの一環です。
このタイミングで勤務先に変な噂が立ってしまうのは、いただけませんからね。
会社友だちにもナイショにしましょう。
どこでどう話が広がるかわかりませんからね。
セミナーの種類は大きく分けて3つあります
ここで、不動産投資セミナーにはどんなものがあるのか、解説したいと思います。
初めて参加するに当たって、
一体不動産投資セミナーってどんな感じで開催されているのか、
知っておきたいですものね。
私が参加したことのあるセミナーを大別すると、大きく3種類に分かれていました。
セミナーに違いなんてあるんだぁ。
何社もの不動産会社が合同で開催される大規模セミナー
これはかなり気軽に参加できるものになります。
ただし、回数は年間通してそんなに開催されません。
せいぜい年2，3回ほどでしょうか？
有明の国際展示場や有楽町の国際フォーラムなど、
比較的広い会場で、不動産会社が10社も20社もこぞって出展ブースを設けて、
自社のPRをするようなセミナーになります。
著名なファイナンシャルプランナーやタレントさんが基調講演をされたり、
子どもが遊べるスペースも用意されたりと、
あの手この手で敷居を下げようとする努力が伺えますね・・・
この手のセミナーのメリットは、
広く浅くそれぞれの不動産会社のイメージ、雰囲気を探れる、というものです。
各社、いろんなリーフレットや冊子を無料でくれるので、
それを集めて家に帰って読みあさるだけでもメリットはあると思います。
それぞれの不動産会社の取り扱う物件の特徴や会社の色というものが、
なんとなくわかると思います。
ある特定の不動産会社が別会社とコラボして開催される中規模セミナー
私は家計の財務管理をマネーフォワードというサービスを使っています。
このサービスがまぁとても良くできていて重宝しているのですが（その事についてはまた別の記事でご紹介したいと思っております）、
そのマネーフォワードからのメルマガでセミナーのお誘いがPRされることがあります。
私はこのマネーフォワード主催の不動産セミナーにいくつか参加したことがあります。
このセミナーはどういうものかと言いますと、
最初にマネーフォワードさんから家計簿システムの簡単なご紹介があった後、
第1部としてファイナンシャルプランナーや税理士さんから、
ある金融テーマに沿った講演があります。
休憩を挟んで第2部として資産形成に有効な不動産投資のご紹介という形式で、
ある特定の不動産会社のプレゼンが行われるというものです。
おまけにセミナー終了後には希望者には、
不動産投資物件の個人面談までセットになっているというもの。
おそらくセミナーの黒幕？！はその第2部の不動産投資会社ですね。
単独でセミナーやっても警戒されるので、
マネーフォワードさんのブランド力、信用力を借りる形で新規顧客を開拓する、
というような狙いでしょうか？
ある特定の不動産会社が単独で開催される小規模セミナー
それから最後のセミナーは、本気！？のセミナーですね。
ある特定の不動産会社が最初から最後まで運営するセミナー。
最初にその会社の社長さんや取締役級の方が、
不動産業界の大きな動向や自社の得意分野や戦略の説明をして、
その後実際にその会社の物件を購入されてしっかり運用されいる「経験者」が登場して、
経験談を語る、みたいなセミナー。
終了後には、希望者にはお決まりの個人面談がセットになっています。
不動産投資全般に関わる一般的な質問はもちろんのこと、
自分がどれくらいの投資ローンを組めるのかとか、
具体的な物件の紹介まで受けることができます。
もちろんその場で物件を決めることさえも・・・！？
以上が、私が参加したセミナー3種の特徴になります。
セミナーに参加する心構え、立ち振る舞いについて
では、いざ不動産セミナーに参加する際、
どんな心構えでセミナーに臨み、どう立ち振る舞えば良いのか？
私の経験に基づいた私独自の見解でお話ししますね。参考程度に聞いてください。
セミナーに臨む心構えについて
- いろんなセミナーに5回参加するまでは、どんなことがあっても絶対に契約（物件購入）しないと堅く心に誓って参加すべし
- 勤務先情報については、具体的には書かない、話すべからず
- 他のセミナーで言っていたこととの矛盾点はないか？というスタンスで集中してセミナーを受講すべし
１.について
これはもうおわかりいただけますよね。相手は、営業のプロです。
プレゼンで、個人面談で、あの手この手で我々をその気にさせるプロ集団です。
どんなことがあっても（たとえ、金を積まれても！？）、
契約しないぞと誓って参加していました。
契約する段階になるまで、まだもう少しだけ時間がかかりますからね。
最低５回別会社のセミナーを受講するまでは契約はナシです。
2.について
勤務先情報というのは、会社名、会社の電話番号などです。
初対面の不動産会社にその情報を開示するのはリスクが高すぎます。
我々は安定的な本業あっての不動産投資です。
勤務先にしつこく電話をかけてきたり、押しかけてきたりして、
変な噂が立ったり、業務に支障が出たりしてはたまったものではありません。
このご時世そんなヤバイ不動産会社はほとんどないと思いますが（少なくとも私は経験ありません）、
用心に越したことはありません。
個人面談で勤務先について話をするときは、
上場しているのか、社員数はどれくらい、役職は何で、勤続何年で、年収は何百万です、
くらいの情報で十分でした。
3.について
これは後々の個人面談で効いてくるのですが、
どれだけその担当者が（ひいてはその会社が）、
不動産投資の知識、ノウハウ、戦略に精通しているかを試すために、
重要なポイントとなってきます。
また今度お話ししますが、
不動産投資において、担当者との信頼関係、担当者の知識レベルがすごく大切になってきます。
いい担当者と巡り会うことが、いい不動産投資の結果を生む近道だったりします。
自分の質問に的確に答えられるか、
ごまかしではなく、納得いく回答ができる担当者なのか、
正確に判別できるくらいになるまで自分のレベルも上げてみてください。
それがいずれは、自分自身の不動産経営能力にも生きてくるはずです。
個人面談で言うこと、聞くこと、やることについて
- 「カミさんにも会社にも絶対にバレたくないので、絶対に電話してこないでください」って最初に釘を刺すべし
- まだやるかやらないか全然決めてなくて、「いろんなセミナーに通っていて、自分に合う不動産投資会社を探しているところなんだ」っていうオーラをプンプン匂わせるべし
- 知っている、あるいはセミナーに参加したことのある不動産会社の名をを2,3社出してみて、「ここの会社はどうなの？」って同業他社について聞いてみるべし
- いくつか物件を紹介してもらい、そのうちのひとつを覚えておいて、2週間後、個人面談してくれた担当者に「メールで」まだその物件が残っているか聞いて、「メールで」返信くださいと伝えるべし
1.について
とにかく秘密を守れる人なのかを確かめました。
電話だと誰と一緒にいるときにかかってくるかわかりませんので、
とにかく連絡はメールにしてもらっていました。
にもかかわらず電話をくり返ししてくるような担当者は、
残念ながら縁がなかったと思って次回からは着信拒否でした。
2. 3.について
これは自分が、全くのド素人ではないと言うことを暗にほのめかしています。
担当者に舐められてはいけません。彼らのペースに乗ってしまってもいけません。
同業他社との付き合いもないわけではないということを知ってもらった上で、
その業者についての見解をヒアリングしてみてください。
その結果、けちょんけちょんにけなしたり、
「そこだけは止めた方がいい」とか言われた場合、
その会社が本当にヤバイか、
あるいはそう言っている会社が本当にヤバいかのどちらかです（笑）
実は、不動産会社同士は結構仲が良かったりします。
物件が市場に出る前に、不動産会社同士で事前に話がついていることが多いそうです。
本当にいい物件は市場に出る前に、
もうすでに買い手（不動産投資会社）がついていることが業界の普通なのです。
ですので、本当にいい会社、大丈夫な会社であれば、
「あぁ、その会社ともうちは取引ありますよ。なかなかいい会社ですよね」
的答えが返ってきたらまぁ安心な感じだと私は思っています。
4.について
これは、勘のいいお方ならお察しがつくと思います。
そうです、物件の紹介開始から２週間も経っているのに売れ残っているなんて、
ロクな物件を持っていない不動産会社だってことなんです。
投資物件として成り立つ物件であれば、
どんなに時間がかかっても５日くらいでなくなってしまうはずです。
私なんて、ちょっと前、担当者から一番手で紹介してもらって、
３時間考えて「買います」って言ったら、
「ごめんなさい。daikokuさん。もう売れてしまいました」
なんてことが、２，３回続きましたからね。
本当にいい物件を持っている会社ってそんなレベルみたいですよ。
なので、セミナー終わって２週間後に、
まだその物件ありますよ。今ならさらにお安くしておきますよ！
なんて言ってきたら、もうその会社とは即縁を切った方がいいでしょうね。
とにかく楽しむこと！
以上、不動産投資の始め方 第１巻「とにかくインプット！」でした。
思った以上に長くなってしまいました。
ここまでお付き合いくださり、ありがとうございました。
まだ第１ステップなんですよね。これで（汗）
でも最初が肝心です。
新しい事業を興すのですから、
これくらいの感じで進めていってちょうどいいのではないかと私は思います。
そして全てのプロセスを「楽しむ」姿勢も忘れないようにしています。
本業ではなかなか経験することのできない、
自分で自分をしっかり舵取りしているこの感覚。
貴重な経験だと思います。
では、次回第２巻「絶対に外さない条件を決める！」お楽しみに〜。
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