不動産投資することで、もれなくついてくる「オマケ」についてお話しします。
これは、不動産投資の「副次的な」メリットともいえるものです。
一体どんなお得なことがあるのでしょうか？
果たして、本当にお得なのでしょうか?
不動産投資の目的は、あくまでもインカムゲインとキャピタルゲインの最大化です
ここで、おさらいとなりますが、我々が不動産投資をする一番の目的を明らかにしておきましょう。
ここがブレてしまうとおかしなコトになってしまいますよね。
不動産収益 ＝ インカムゲイン ＋ キャピタルゲイン
毎月継続的に入ってくる家賃収入と最終的に不動産を手放したときの売却益、この最大化こそが不動産投資の目的ですよね。
不動産投資の毎月の収支状況については以下の記事でご紹介しました。
そして、思いも寄らぬキャピタルゲインを手に入れるからくりについては、下記の記事でご説明いたしました。
併せてお読みいただければと思います。
不動産投資の成果は、売却したときに初めて確定！ するんですね
それでは次から、不動産投資をやることでもれなくついてくるメリットについて、
検証してみましょう！
メリット：不動産投資が生命保険代わりになる
これ、よく聞きませんか？
不動産投資をすれば、今契約している生命保険を見直すことが出来て、
毎月の保険料の支払いが軽くなりますよって話。
ある意味ホントである意味言葉足らずです。
投資用のマンションをローンで購入するときに、銀行で団体信用生命保険に加入します。
そのため、万が一返済途中で自分が死んでしまった場合、
家族にローンの返済義務は残りません。
団信によりローン残額がチャラになり、かつ物件は家族に相続されます。
当然ローンの返済が翌月からなくなるため、家族にはその後も家賃収入が発生し続けます。
めでたしめでたし。と、こういう話です。
自分が死んでも(!?)、家族に迷惑をかけることはないんだね。
ただし・・・運悪く？運良く？（どっちだかわからん！）、
死なないでギリギリ？生き残ったとします。
その場合は、これまで通りローンの返済はしなきゃいけないし、
仮にそれまで通りのサラリーマンとしての十分な稼ぎを得られない状態になっていたとしたら、
怖いですね〜、地獄ですね〜、ヤバイですね〜。（by淀川長治さん風）
自分自身の治療費や日常生活に余分に費用がかかる上に、今まで通りのお給料をもらえない、
そんなときに例の「空室」が発生したら・・・考えるとぞっとしますね。
ですので、不動産投資を始めたからといって、
即これまでの生命保険を解約する、なんて短絡的な行動は絶対に慎むべきです。
大切な家族をより幸せにすることも、あるいは不幸にすることも可能にしてしまう不動産投資、
ここでも慎重にその経営を考える必要があります。
メリット：不動産投資がインフレ対策になる
このところの日本経済、デフレの流れが強いので、
あんまり説得力はありませんけれども、一応これも言われています。
インフレ局面に入ったとき・・・
銀行口座の2,000万円の価値は相対的に下がる。
一方、2,000万円で買った不動産価値は、インフレの影響を受けて相対的に上がる。
これは古今東西言われていることに通じますよね。あれです、あれ。
「卵はひとつのかごに盛るな」 でしょ！
正解です！
資産は分散して持っていた方が、何か起こったときのダメージも分散するということです。
では、デフレ経済に入ったら、まずいのか？
と言ったら、それがそうでもないのです。
世の中が不景気になったとたん、
それまで8万円だった家賃が、来月からいきなり5万円に下がるなんてことないですよね。
実際にリーマンショックが起こったときも、
ちまたの家賃が軒並み下がったなんて話聞いたことないでしょ？
そう考えると、不動産投資が、
ミドルリスク、ミドルリターン
と言われる理由に納得がいくと思います。
なるほど。なかなかバランスのいい投資手法なんですね。
メリット：不動産投資が節税対策になる
これもよく聞くセールストークですよね。
でも、これを前面に押してくるセールスマンは二流です。要注意ですよ。
一体何の税金の節税になるのかな？
私自身、自分で勉強して、そして自分で不動産投資してみて初めて腑に落ちました。
ここでいう税金は３種類あります。
まず、所得税と住民税。
それから相続税です。
これもあながちウソではありませんが、いや、限りなくグレーに近いですね。
これについては、またいつか詳しくお話ししたいなぁと思っておりますので、
楽しみにしておいてください。
今回はあくまでも、総論としてお話しする程度にとどめます。
所得税は不動産を購入した年に、確定申告をして、
購入諸費用や不動産取得税などの経費が家賃収入を大幅に上回った場合、
つまり帳簿上の赤字になった場合に、
本業である給与所得と損益通算（プラスマイナスの相殺）を行った結果、
不動産所得の赤字額×自分の所得税率分（累進課税なので、税率は、所得が高い人ほど高いです）が還付される（所得税が戻ってくる）というカラクリです。
つまり、本業で稼いでいる給与所得が多ければ多いほど、所得税率も高いはずなので、
その分還付効果（節税効果）は高いというわけです。
ただし、本業の給与所得がなければ全く節税効果はございませんからね！
ここテストにでます！
節税って、そういうことだったのか！
住民税については、
翌年の５月ないしは６月に自治体から送付される納税通知書で初めて決定されるので、
還付金が発生するということはありません。
不動産所得に赤字が発生して給与所得と損益通算行われた分、
前年度の住民税（税率は基本的にみんな10%の一律です）よりも安くなっている、
というものです。
勘違いしないでくださいね。
あくまでも不動産を取得した最初の年は、取得経費（諸費用、登録税など）が一時的に余分にかかっているから赤字が大きくなるわけで、
翌年以降もずっとずーっと大赤字が続くってコトは、不動産経営的にヤバイってコトですからね。
とても健全経営とは言えないわけで、全くよろしくありません。
ただし、不動産の経費には「減価償却」という魔法の経費がありますので、この経費についても、また今度詳しくお話ししようと思います。
今は難しいことは抜きにして、節税効果は本当に「オマケ」程度に考えていただいて、
我々が目指すべきところは、
しっかり稼いで、しっかり納税する！
自己実現も社会貢献もする！
ここを目指しましょう。
お、いいこと言った！
あと、もうひとつの税金は相続税ですね。
これは現金で2000万円持ったまま死んじゃった大吉おじいちゃんと、
現金2000万円を使ってワンルームマンションを購入した直後死んじゃった華丸おじいちゃんとでは、
亡くなったときの遺産評価額が異なってくるということなんです。
大吉おじいちゃんの評価額は現金なので、額面通り2000万円ですよね。
でも、華丸おじいちゃんは、同じ現金2000万円で買ったにもかかわらず、
不動産なので評価額はおよそ1400万くらいになってしまうんです！
（もちろん物件により異なりますけどね）
他にも生命保険やら自宅やら株券やら・・・遺産がたくさんあった時に、
遺族が支払わなきゃいけない相続税に差が生まれるということですね。
現金で持っているよりも、不動産で持っていた方が、
相続税率がかかってくる評価額を抑えることができまっせ
というお話でした。
税法改正により、これからも相続税を支払わなきゃいけないケースが増えそうですね。
親父にも、不動産投資、すすめてみよっかな？
長くなってスミマセン。疲れましたね。
ということで、今回は不動産投資をすることで生まれる、メリットについてお話ししてみました。
あ〜、税金のくだりは話し出すと長くなるわ。
ご興味ありましたら、また詳しくお話ししますね。
ブログランキングに参加しております。
↓クリック↓していただけると、またがんばって記事書けます！
