不動産投資の成功は人それぞれな部分はありますが、失敗については共通です！
どんなに御託を並べたところで、空室が出た時点でアウト！
ここまで数回に渡って不動産投資についての心構え、それからぶっちゃけどれだけ儲かるのかってコトをお話ししてきました。
私自身としては、本業（サラリーマン）をしっかり勤めながら、副業として不動産経営をとても楽しくやっているわけです。今のところ・・・
ただし、ここでひとつ、とっても大切なことをお伝えしないといけないなぁと感じています。
それは、これから不動産投資を始めてみようかなぁとお考えの人にも、
すでに私のように不動産投資をやっている人にも、当てはまることです。
不動産投資では、入居者がいないと成り立たない
これはもう絶対なんです。
毎月確実に家賃が振り込まれる。この状態を作っておくことが、
失敗しない不動産投資の鉄則です。
- 投資利回り8%！
- 不動産投資で不労所得があなたのもとに！
- 家賃収入が、老後のあなたの年金に！
なんていかにも怪しいささやきが、ちまたには溢れておりますが、
そんなものこの「空室」に見舞われたら、一瞬で崩れ去りますからね。
このリスクをよーく頭の中に叩き込んでおく必要があります。
やっぱり不動産投資は怖いなぁ・・・
不動産投資の成功は、スタート時点で９割がた決まる！？
ただ・・・そういう意味では、この「空室」を出さない状況さえ保てれば・・・
そう、この間お話しした、とんでもないリターンを得られるのが不動産投資でもあるのです！
じゃぁどうやったら空室が出ないの？
これはもう、物件を選ぶ時点で８割がた、いや、私の経験上９割がた、
決まっちゃうんじゃないかと思います。
もちろん、賃料を下げる、って選択肢もひとつですけれど、
それは最後の最後の手段としたいですね。
だって、毎月のインカムを最大化させるためには、
賃料収入を最大化させることが重要ですからね。
一方、出ていく経費を最小化するには限界がありますし、
維持管理費を抑えすぎると物件そのものの価値、
つまりはキャピタルゲインにも影響が出てきますから注意が必要です。
ということで考えてみると、空室が出ないようにするためには・・・
空室が限りなく出ない物件を買う！
これに尽きます。
なんかわかったような、だまされたような・・・
空室が出ないようにするための戦略とは？
抽象的すぎましたかね？ では、もう少し具体的にお話しします。
これは「私」が実際に守っている戦略です。
きっと他にももっといろいろな戦略を持って実践されている方がいらっしゃると思いますが、
現時点での「私」が自信を持って選択している戦略を告白します。
おっ！お得意の赤裸々正直告白タイムですね。
- 購入する物件は中古ワンルームマンションのみ
- 東京23区内、厳密に言うと15区内の物件しか買わない
- 最寄りの駅からの距離は7分以内
- 複線利用が可能、出来れば３路線利用が望ましい
- 古くても築30年まで、出来れば築20年以内が望ましい
- 修繕積立金がしっかりストックされており、定期的なメンテナンスが行われていること
- トイレとバスは別々
- １階の物件は絶対に買わない
- オートロックと宅配ボックスがあり、管理人もいること
- 居室は最低でも6畳以上
こ、こんなにあるんか〜い！？
この条件を満たしている物件しか買ってないですね、私は。
これくらい手を出すハードルは高くしておかないと、
あとでエラい目に遭いかもしれませんからね。
リスクは少なければ少ないほどいいです。
そしてこの条件を満たす物件をしっかりと見つけるのです！
ここめっちゃ重要です。
たまたま１０箇条みたいになりましたが、
もちろんそれぞれに「自分なりの」ちゃんとした理由があります。
この「自分なりの」という視点が大切だと思うんです。
不動産投資は不動産「経営」だと口酸っぱく申しておりますが、
経営と言うからには、
うまくいったときも、そうでないときも全て「自分のせい」であるという覚悟が必要です。
不動産屋が「絶対大丈夫！」って言ったから、とか、本にそう書いてあったから、とか、
自分以外の部分にいいわけを持って経営している限り、絶対に成功は出来ないんじゃないかと思っています。
なので、私は、「自分」がしっかりと納得して取れる戦略を、
ブレることなく取っていきたいと考えています。
空室が出たときに考えるべきコト
とは言うものの、１０箇条を守っていたとしても、必ずいつかは「空室」が発生します。
それも不動産投資の一部です。
しっかりとその時に備えておくこともまた経営というものです。
具体的には・・・
不測の事態に備え、ある程度のキャッシュを蓄えておくことです。
その時のための「本業」です。
不動産投資は、毎月の家賃収入あっての事業であるのと同じくらい、
「本業」での毎月のお給料あって成り立つものなのです。
銀行に対する与信力というのは、
その投資物件よりも我々の本業から発生する定期的な「お給料」がものをいうと言っても過言ではありません。
その点は忘れないでください。
ローンが残っている限り、脱サラ厳禁！なんですね。
空室が発生したときは、その本業のお給料からの返済に迫られます。
でも、悪夢のようなシチュエーションの時こそ、
心理的な思考チェンジも必要です。
これは支出ではなく、「不動産銀行」に預金しているんだ！
そう考えるのです。そして心健全に耐えるのです！
支払ったローンはドブに捨てられるわけではなく、
やがてキャピタルゲインとして再び自分の懐に戻ってくるお金なんだと考えましょう。
銀行に預金するときに文句言う人はいないでしょう。
そのノリでローンを返済しましょう。
不動産収益は、インカムゲインとキャピタルゲインの２つを合わせてはじめて決まるものですからね。
インカムは赤字でも、キャピタルでは確実に純資産化が進んでいることになります。
これもまた、「経営」的目線です。
不動産投資を、P/LとB/Sの両方から常に捉える視点ですね
・・・とは言え、空室は出ない方がいいに決まっていますからね。
空室が限りなく出ない物件の自分流の条件を、納得いくまで考えてみてはいかがでしょうか？
まずは自分が借りるとしたら・・・から考えてみよっと。
ブログランキングに参加しております。
↓クリック↓していただけると、またがんばって記事書けます！
