不動産投資のゴールはいつ、どこにあるのか？
不動産投資の成功公式とは？
前回のブログで、不動産投資は全然儲からないってコトを、
胸を張ってお伝えしたわけですが（笑）、
今日はなぜそこまで胸を張れるのかってコトを、逆に全力でお話ししたいと思います。
さて、前回のブログで告白した内容で、大きく欠けている視点とは、一体何だと思われますか？
勘のいい方ならお気づきだと思いますが、キャピタルゲインの視点が全く欠如しています。
そうです、前回のお話は、あくまでもインカムゲインに限ったお話をしていたことになります。
ここでめちゃくちゃ大切なことをお知らせします！
不動産投資、不動産経営の成功を現す黄金の公式は・・・
不動産収益 ＝ インカムゲイン ＋ キャピタルゲイン
当たり前といえば当たり前かもしれませんが、
このことを常にしっかりと考えながら経営する習慣を身につけることが、
本当に大切になってきます。
不動産投資のインカムゲインとは？
では、ここで、インカムゲインとキャピタルゲインについて整理してみたいと思います。
株式投資をしたことのある方ならおおよそ理解されていると思いますが、
少しお付き合いください。
不動産のインカムゲインというのは、前回のブログでお話しした内容そのものになります。
毎月の家賃収入から管理費・修繕積立金などの様々な経費を差し引いた残りの金額から得られる収入ですね。
前回のブログでは、結局1年間不動産経営をして、
たったの7,606円の儲けにしかならないということを告白いたしました。
不動産投資のキャピタルゲインとは？
一方、不動産のキャピタルゲインとは、
ワンルームマンションを購入したときの金額と売却したときの差額から得られる収益のことです。
私はまだ子どもでしたが、
昭和末期から平成一桁の時代に日本国民が経験した「オッケーバブリー」な時代では、
このキャピタルゲインがとんでもないことになってまして、
1,000万円で買ったマンションが、2,000万円にもなって、
そのお金を頭金に一戸建てを買う、なんてことがザラにあったようですね。
話を私のケースに戻しますが、
私が2,000万円で買った都心のワンルームマンションが、
将来仮に2,500万円で売却できたら、
500万円のキャピタルゲインがあった、ということになります。
以上のように、不動産投資の成功というのは、
毎月の家賃収入と必要経費の差額から生まれるインカムゲインと
売却益からなるキャピタルゲインをいかに最大化するか、
ということに尽きるわけです。
ここまで大丈夫ですか？ 大丈夫ですよね。
株式投資で例えると、100万円でA社の株を買いました。
毎年5万円の配当収入がありました。（インカムゲイン）
5年保有して150万円で売りました。50万円の売却益が出ました。（キャピタルゲイン）
株式投資の収益 ＝ インカム5万円×5年間 ＋ キャピタル50万円 ＝ 75万円
結果的に100万円の投資で75万円儲かったってことになりますよね。
この先、不動産が値上がりするとは思えない！
しかし、このところ当たり前のように叫ばれている少子超高齢化社会に向けて、
どんどん土地を所有している親世代が亡くなって、
かつ人口も減少していくことが目に見えているこれからの日本で、
今後、不動産の値段が上がるのかって話があるわけです！
本日も私は告白します！
私が買った2,000万円のワンルームマンションの価格が、
2,000万円以上で売れることは、絶対に「ない」と思っています！
ぎゃぁ言ってしまった！
このブログ主、前回のブログでインカムゲインもほぼゼロ、
そして今回、キャピタルゲインも赤字だって言ってる！
それでも不動産投資やるぞって胸張ってる！
完全にイカレてる！
そんな声が聞こえても無理はありません。
でもだいじょ〜ぶぅ〜 （吉高由里子さん風に）
ここでブログ読むのをやめないでくださいね。もうちょっとだけお付き合いください。
不動産投資するお金は、一体誰のお金なのか？
先ほどの株式投資の話と不動産投資の話で、
決定的に違う点があること、お気づきですか？
投資をするお金、原資にご注目ください。
100万円の株を買うためのお金は、みなさんの証券口座に入金してあった、
みなさんが一生懸命働いて大切に貯めた、自分のお金で買いますよね。
一方、僕が買った2,000万円のマンションは、
本当に僕のお金で買ったマンションでしょうか？
え？？？
確かに前回のブログでお話ししたとおり、
契約時に頭金や諸経費で、65万円ほど現金を支払いましたが、
物件価格の残りの1,990万円は、実は、私と物件を信用してくれた銀行が支払ってくれています。
ここ、めっちゃくちゃ大事です！テストに間違いなく出ますからね〜。
たとえば、株をやるとき、FXをやるとき、競馬をやるとき、
銀行に行って「ローン組みたいんでお金貸して」って言いに行く人いますか？
「いや、自分は絶対の自信がありまして、株でも競馬でも負け知らずです。だからお金貸してください」なんて真顔で銀行に行ける人いますか?
そして、「あなたは一部上場企業に勤務されているし、お給料もたくさんもらってますので、はいどうぞ100万円融資します！」なんてイカレてるまともな銀行？あると思いますか？
投資やギャンブルでお金を借りるってコトがいかにイカレているかということ、
まともな人ならよくわかりますよね。
でも、不動産投資は特別なのです！それが可能なのです！
ちゃんとした物件で（ここが実は一番大切だったりします）、
ちゃんとした人（←一応ブログ主？）であれば、
まともな銀行がお金を貸してくれるのです。
（少し前に色々問題になっていた一部のおかしな銀行があったことも忘れてはいけないことですけどね。）
要は2,000万円のワンルームマンションを買うのに、
私の銀行口座からなくなったお金は65万円だけだったのです。
そして、さらにはインカムゲインについても、
必要経費として毎月諸々の出費をしていますが、
そのお金も、もとはと言えば大黒天子さん（仮名）が支払ってくださっているお家賃から支出しているだけなのです。
私の銀行口座からは1銭も出費しておりません。
今すぐには儲からなくても、あとになって大化けする醍醐味
つまりどういうことかと言いますと、
2,000万円のワンルームマンションを銀行の力を借りて65万円で手に入れて、
それを35年間もの間、何人もの大黒天子さん？！からのお家賃によって維持して
（インカムゲイン7,606円×35年＝266,210円）
晴れてローンを完済した瞬間に、仮に1,000万円で売却した場合、
（キャピタルゲイン1,000万円−65万円＝935万円）
不動産投資の収益 ＝ インカム266,210円＋キャピタル935万円 ＝ 9,616,210円
という、とんでもない収益が生まれるわけです。
もちろん、35年間もの間には、
空室期間により家賃収入が入ってこなかったり、
エアコンや給湯器の定期的な交換、大規模修繕にかかる追加費用等も発生するため、
計算値よりは収益は下がることでしょう。
とは言え、単純計算で、約55万円の初期投資が35年後に約900万円に大化けする投資は、
なかなかないと思われます。
今、大黒天子（仮名）の幸せを願い、未来の自分の幸せにつなげるプロジェクト
このように、不動産投資は銀行と大黒天子さんという「他人資本」と、
35年間という「時間」を味方につけて、
コツコツ地道に継続することで、未来に大きな成果を生む事業であるといえるわけです。
これが私が常日頃から不動産「投資」は不動産「経営」である、と言い続ける所以です。
1年、2年のスパンでは全然儲からなくても、
胸を張って不動産投資を続ける、と言える秘訣がここにあります。
星の数ほど存在する物件の中から、自分のマンションを選んでくれて、
そして、気に入って住んでくれている大黒天子さんの幸せを思い、
家賃をいただけることに感謝しながら、
来たるべき未来のローン完済時のキャピタルゲインに思いを馳せながら、
日々本業に勤しむ毎日が、私は大好きなのです。
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