これまで都心駅近の中古ワンルームマンションに限った不動産投資を行ってきましたが、このほど現時点でおそらく最後となる区分所有ワンルームマンションを購入しました。なぜ「最後」と言うのか？それはついに、私個人として可能な融資枠を使い切ってしまったからです。今日は融資枠を使い切ってしまった今の心境とこれからの目標についてお話ししたいと思います。
最後の物件として選んだ中古ワンルームマンションはこれだ！
このところずっと物件探しをしておりました。お付き合いしている不動産会社の営業にもその事は伝えてあって、毎週のように「この物件はどうでしょうか？」的なやりとりを何度もさせてもらっていました。
いくつも良い物件がありましたが、抽選に漏れたり、先着物件にも関わらず決断が遅くて先を越されたり・・・ということが続いておりました。
また、これで最後の物件となりそうなことが自分の中でも薄々わかっていたので、いかんせん高望みをしてしまうというか、物件を見定める条件が厳しくなってしまうというか、なかなか決めあぐねておりました。
そんな中、「これは！」という物件に巡り会いました。先着物件でしたが、今回は先を越されることなく申し込むことができました。
今回で私にとって4軒目（4部屋目）となる中古ワンルームマンション。
場所は杉並区の高円寺です。中央線と丸ノ内線の複線３駅が利用可能です。最寄りからは最短５分！ 築15年の物件です。お家賃は85,000円のオーナーチェンジ。気になる物件価格は2,000万円ジャストです。
表面利回り5.1%になりますね。都心の中古ワンルームマンションでは可もなく不可もなくという利回りですね。
頭金10万円だけで2,000万円のワンルームマンションを手に入れる！
そして今回の目玉はその購入方法です。
これまでは物件価格の10%くらいは頭金を入れて、さらには登記費用やローン手数料など諸経費が50万円くらいかかっていたのですが、今回は諸費用全額不動産会社がサービス！
・・・ということで私の負担は頭金10万円だけですみます。（忘れた頃にやってくる不動産取得税約10万円については支払わないといけないですけどね。）
たった10万円だけで2,000万円の買物ができるってすごくないですか？
っていうか、違った見方をすれば、10万円払って1,990万円の借金をしたってことにもなるわけですが・・・
ここでどうこの現実を捉えるのかってコトが大変重要になってきます。
不動産を購入することを「投資」と捉えると非常にリスクが高く感じられます。精神的にもプレッシャーを感じちゃいますよね。
やべー。俺、1,990万円も借金背負っちゃったよー。返せるかなぁ
ってな具合に。
しかし私はそんな風には感じません。なぜなら何度もこのブログで話してきたように、不動産を購入することを「事業」と捉えるようにしているからです。
来年、再来年にいくら儲けられるか？ といった短期的視点では不動産投資を見ていません。
- 15年後、20年後、30年後にどれだけ純資産化が進んでいるか？
- いかに空室リスクの低い物件を所有し、利回りが低くても確実にインカムゲンインを積み重ねられるか？
- 20年後、30年後に売却する際、どこまで資産価値が残っているか？
以上の３つのポイントを最重視しています。大きな視野でもって不動産経営する心構えを持ってます。
なので、目先の借金の大きさにビビったりはしません。
ビビらなくてすむように、その分物件選びは相当慎重に、納得できるモノを手にいれられるようにしています。
そして時間をかけて大切に育てていくイメージです。
不動産投資の成功の９割は物件選びと言っても過言ではありません。
来たるべき未来の収穫に向けて、どの土壌に種を植え、毎日水をあげ育てるのか？ 不動産経営は農業に似ているかもしれませんね。
頭金10万円だけでキャッシュフローが生まれるのか？
ここで気になることと言えば、頭金10万円で2,000万円の物件を買って、ちゃんとキャッシュフローは生まれるの？って話です。
20年後、30年後に純資産化が進むと言っても、やはり毎月の収支で赤字を出しているようでは、事業としては問題ありですよね。
ローン期間中はボロ儲けとは行かずとも、着実に赤字を出さない程度に収支を健全化した上で、来たるべき未来に完全純資産化を目指していくのが、不動産経営の王道だと思っています。
ですので、物件選びの段階で、毎月の収支が赤字になるようなものについては、たとえ立地、間取り、表面利回りが良かったとしても、手を出さないように私はしております。
そうなると、とても大切な要素があることに、お気づきになるかと思います。
そう、ローン金利とローン期間です。
物件がどうのこうの言うのと同じくらい、融資条件がものすごく大切になってきます。
いくら素晴らしい物件に出会えても、ローン金利が高ければ、あるいはローン期間が短ければ、毎月の収支はどうしても悪くなってしまいます。
当然頭金として自己資金を投入すれば収支状況は改善できますが、レバレッジ効率が悪くなるのと、手元の現金を失うことのデメリットは見過ごせません。なんだかんだ言って「現金最強」説は否めませんっ。
できる限り低い金利で、できる限り長い返済期間でお金を融資してくれる銀行を探すことが重要です。
さて、今回の高円寺の物件。
毎月の収支状況はどうなっているかと申しますと・・・
毎月の収支状況
| 家賃収入 | 85,000円 |
| 管理費 | 9,000円 |
| 修繕積立金 | 5,000円 |
| 管理委託料 | 2,500円 |
| 手取り家賃収入 | 68,500円 |
| ローン返済 | 62,000円 |
| キャッシュフロー | 6,500円 |
以上のような収支状況になります。
そう、毎月、6,500円の黒字になるようになってます。
これを実現するには、「金利1.6%、ローン期間35年」という条件が必要なのです！
今私がこうして不動産投資に手を出して？！いられるのも、元を正せば、この融資条件様様なのです。
ひとたび金利が15年前のように4%だったら？ 私が50歳を過ぎていてローン期間が25年しか組めなかったら？
その時点でこの事業は成り立たなくなってしまいます。
それだけ融資条件は不動産投資の重要なファクターになっています。
いい物件に出会うことももちろん大切ですが、いい融資先と巡り会えることもまたとても大切なことなんです！
現状の整理と今の僕の気持ち
さて、今回私が現状で最後の物件となるというのには、わけがあります。
それは、ついに私自身の融資限度額を使い切ってしまったから！ なのです。
昨年から始めたこの不動産投資。約1年間で4物件購入するに至りました。
全て2,000万円くらいの都心の中古ワンルームマンション。
頭金やら諸費用やら不動産取得税等でイニシャルとして私が支払った金額は概算で700万円。
物件購入にかかる銀行からの借入金は7,000万円。そして自宅の住宅ローンが2,000万円。
つまりは、現時点で負債が9,000万円ほどあるということです！
きゅ、きゅ、きゅうせんまん！？・・・わなわなわな・・・
冷静に考えると怖くなりそうな額ですね、我ながら。
40歳のどこにでもいるような、ごくごくフツーの家庭持ちサラリーマンで、9,000万円の借金を背負っている奴はそういないでしょうね。
こんなこと絶対に友だちには言えないなぁ。
不動産経営のことに全然興味のない友だちからしたら、
daikoku、何考えているかわからん！
by 昔の友人たち
daikoku、終わったな・・・
daikoku、学生時代はあんな奴じゃなかったのにな・・・
daikokuとはもうあんまり関わらない方が良いかも・・・
daikoku、すげー借金してるらしいぜ
いろんなこと、心配されたり、もしかしたら避けられたりするかもしれませんね。
たしかに、2年前の自分だったら、同じように考えていたでしょう。
でも、今の私は2年前の自分とは全く違う考え方ができるようになりました。
たくさん勉強して、たくさん話を聞いて、そして実際に物件を買って、お家賃を大黒天子さん（仮名）から頂いて、自分で帳簿付けをして、確定申告もできるようになりました。
そして、日々のお金の使い方、お金に対する考え方は、不動産投資を始める前よりも、厳しくなり、浪費と消費、そして投資の違いについて敏感になり、無駄遣いが確実に減っています。
職場の仲間や友人にも、今のところは変な心配をかけず、急に羽振りが良くなったことを勘ぐられたりすることなく（笑）、普段通り付き合えてます。・・・と自分では思ってます。
本業とは別の「自分流のビジネス」を持てたことで、毎日に張り合いや楽しみも生まれ、規模こそ小さいですが、社長気分も味わえてます。
そして、この「自分流のビジネス」は、本業からの毎月のお給料をもらえることによる「信用力」あってのものだという理由から、自ずと本業にも前向きに取り組むことができています。
さて、融資枠を使い切ってしまった私。ここからどう考え、どういった戦略を取ろうとしているのか？
次回のブログ記事でお話ししたいと思います！
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