不動産投資、一体いくらまでローンを借りれるのか？

不動産投資をするにあたり、自己資金だけで物件を購入できる人は少数派だと思われます。たいていは、不動産投資用のローンを組んで物件を購入されていることと思われます。では、一体このローンは、いくらまで借りることができるのでしょうか？ 私の付き合いのある銀行さんや不動産会社さんから聞いた情報をお話ししたいと思います。これから不動産投資を始めようと考えていらっしゃる方、不動産の買い増しを考えていらっしゃる方、自分にはあといくらまで借りることができる枠が残されているのか知りたい方、参考にしていただければ幸いです。

自宅の住宅ローンもカウントされます

まずはじめに大切なことをお伝えします。

不動産投資を始める前に、ご自宅を住宅ローンを組んで購入されている場合、その住宅ローン残高もカウントされます。当たり前ですよね。

なので、ご自宅の住宅ローンがたっぷりまだ残っている方は、不動産投資するにあたり、ローンを組める与信枠（最大額）が少なくなる可能性が高いですね。

夫婦共働きの場合は、自宅の住宅ローンを組む際は、よほどの理由がない限り、「ペアローン」にすることをオススメします。仮にいずれ専業主婦になりたいって考えている奥様であったとしても、可能な限りはペアローンにしておいて間違いないと思います。

特に、所得税の住宅ローン減税が使える期間は、がんばってお仕事されながら、所得税の還付をガッツリ受けた方が家計的にはお得ですし、いずれ旦那さんが不動産投資をする際に、与信枠を確保する意味でもお得だと思いますよ。

本業の年収の8倍まで借りられるところもあるみたいです

さて、その上で、一体いくらまでお金を借りられるのかって問題です。これはあくまでも私のケースなので、参考としてお聞きくださいね。

私は、現在ふたつの銀行から不動産投資用のローンを借りております。

まずひとつ目の銀行は、自宅の住宅ローンの融資も受けている銀行さんです。

この銀行さんでは、本業の年収の８倍までお金を貸してもらえます。

以上のようになります。

貯蓄がいくらあるかにもよりますが、都心の条件の良いワンルームマンションを手堅く賃貸経営するのであれば、がんばって２部屋くらいまではぎりぎり所有できそうな感じですね。

返済比率40%まで借りられるところもあるみたいです

あともうひとつ、取引をしている銀行さんでは、また違った条件の与信枠が定められているようです。

こちらの銀行は少々複雑で、自宅の住宅ローンがカウントされる点は同じですが、実際に所有する不動産物件の収支も考慮されるというところが、先述の銀行さんとは違ってきます。

どういうことかと申しますと、本業の年収と年間賃貸収入を合算した金額の40%までを限度額として融資してくれます。

以上のようになります。

こちらの銀行はローンの総額ではなく、年間の返済比率で与信枠を決めていることになります。

返済期間やローン金利にもよりますが、月額18万円というと、都心の条件の良いワンルームマンションでも割と楽に３部屋は所有できそうです。

なぜ不動産会社の営業マンは、自分でマンションを買わないのか？

以上のように、銀行によって与信枠の条件には違いがあるようですね。与信枠が大きいのは返済比率40%まで貸してくれる銀行の方ですが、これは逆の見方をすれば当然リスクが高いとも取れますよね。

返済比率の40%の大元の収入には、本業の給与以外に不動産収入が含まれていますので、その賃貸物件に「空室」が発生した時点で、懐具合はかなり厳しくなります。

・・・厳しいというか、もはや火の車状態ですよね。シャレになりません。

給与年収500万円ということは、ボーナスを考慮すると月給30万円くらいです。そこから自宅の住宅ローン、生活費が出て行った残りの金額から、不動産投資用のローンの返済をしなくてはならなくなるわけです。まさか３部屋全てが同時に空室という期間がずっと続くなんてことはあってはならないですが、絶対にないとは言い切れないのが投資の世界です。

このことを肝に銘じて、不動産購入を考えるべきですね。

ここで余談になりますが、興味深い話があるのでご紹介しておきます。

以前、いろいろな不動産会社主催のセミナーに参加していた頃、営業マンに「そんなに儲かるってわかっているなら、なんであなた（営業マン）はやらないのですか？」って素朴な質問をぶつけたことがありました。

そうしたら営業マンはなんと言ったと思いますか？

っていう答えが返ってきました！

これには驚きました。

彼らも儲かるってわかっていて、自分でもやりたいと思っているのですが、肝心の銀行さんが、お金を貸してくれないというのです！

ローンの審査の際は、本業の給与収入の証明のため、直近の源泉徴収票を３年分提出します。

その際、その年収に安定性が欠けていると与信力に影響が出てしまうわけです。

不動産会社の営業マンは、基本給とは別に当然出来高払い的な要素が多分にありますからね。銀行からは不確定要素が高い人と判断されてしまうようです。

営業マンと同様に、弁護士の方やお医者さんなんかも、銀行からするとなかなか与信力の判定が難しい職種に分類されるようです。まぁ、儲かっている弁護士やお医者さんなら、ローンなんか組まずにワンルームマンションくらいならキャッシュで買ってしまいそうですけどね。

本業をがんばることがとても大切！

そんなわけで、不動産投資をする上で、銀行からの融資をしっかり受けられる、ということは、とっても大切なことです。

そして、その銀行からの信用を得るためには、何を隠そう「本業」でしっかりとした安定的な収入を得ることが一番重要なポイントとなるわけです。

そう考えると、我々サラリーマンは、今いる会社で、しっかりと働き、会社から、そして社会から必要とされるビジネスマンになるということがとても大切で、それが結果的に不動産投資にも生きてくるということなんです。

お金を貸す銀行側からしたら、毎月定額のお給料が安定的に入ってくる我々サラリーマンが、もっといいのは公務員ですかね？、一番いいお客さんだということです。

サラリーマンという不動産投資に絶好のポジションを、我々は何が何でも死守しなければなりません。

不動産に関わる勉強、知識を高めることも必要ですが、それと同じくらい、本業の仕事に打ち込んで、本業の仕事を楽しくするということに力を注ぐことももまた、重要なんだと私は考えています。

本業の仕事を一所懸命頑張って、結果的にお給料が上がれば、結果的に与信力のアップにもつながる、融資金額の上限が上がることになり、不動産事業の拡大も狙えるというわけです。

我々サラリーマンにとって、お給料がもらえる現役時代に、いかに不動産投資を効果的に進められるかということが、定年後の豊かな第二、第三の人生の鍵となるわけです。

　

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