で、実際のところ、不動産投資は儲かりまっか？
正直ベースで収支を告白します
不動産投資が気になっている人が一番知りたいことって何ですか？
やっぱり、儲かるのかどうか？ ですよね。
私もそこはとっても気になっていました。
経営だ、副業だ、自分探しだ、なんてかっこいいこといくら言ったところで、
結局のところ資産を殖やすというのが最終目的。
一体どれくらい儲かるものなのか、
不動産屋の一方的な?！セールストークではなく、
実際に運用しているわたくし「個人」のリアルな経験に基づく、
不動産投資のお金の収支について、
今日は私が実際に所有しているワンルームマンションの一部屋を題材に、
具体的に、正直にお話ししたいと思います。
入ってくるお金
まずは、入ってくるお金、収入です。これはみなさま簡単に想像できますよね。
はい、その通り！お家賃です。
これがないと不動産投資は成り立ちません。
何度も言いますが、不動産投資は「経営」です！入ってくるお金がないと話になりません。
毎月毎月決まった日に、「家賃」と「管理費」を合わせた金額が入居者から振り込まれます。
家賃93,000円+管理費9,400円＝102,400円
本当にありがたいですよね。
特に私は何もしていませんが、
毎月102,400円が、銀行口座に振り込まれます。
まさにウチデノコヅチ！
ただし、入ってくるお金は、これだけです。
私にとっての商品はワンルームマンションの一部屋だけ。
そして私にとってのお客様はただひとり、
賃貸借契約を結んでいただいた大黒天子さん（仮名）だけなのです。
めちゃくちゃ狭い世界での商売ですね。
もっと突っ込んでお話ししちゃうと、
実は私は大黒天子さんには会ったこともなければ、お話ししたこともありません！
それにもかかわらず、何の文句も言わずに、
毎月毎月私の銀行口座にお金を払ってくださってます。感謝！
出ていくお金
さて、ここからは出ていくお金、支出です。
またまた言いますが、不動産投資は「経営」です。
事業を経営するには「経費」がかかりますよね。
まずはマンションの管理費と修繕積立金です。
これはマンションを将来にわたって適正に維持管理していくために必要なお金です。
ここはケチってはいけません。
またいつかお話ししようと思っていますが、マンションは管理が本当に大切です。
それも「今」と「未来」両方の管理が大切です。
「今」にかかる経費が管理費、「未来」にかかる経費が「修繕積立金」です。
管理費9,400円+修繕積立金4,000円＝13,400円
それから管理委託料です。
これは、何のお金かというと、
私と大黒天子さんの間に入って、契約手続きやら大黒天子さんが日々の生活の中で困ったことがあったときに、
私の代わりに動いてくれる、不動産管理会社への委託料となります。
この不動産管理会社というのはまぁたくさん存在していまして、
基本的には、物件を購入した（紹介してくれた）不動産会社というのが一般的です。
管理委託料＝2,400円
そして、忘れてはならないのがローン。
これがなければ本当に儲かるのですが・・・（当たり前ですよね）、
これがないと始まらないのも不動産投資です。
毎月の借入返済額＝82,125円
では、ここまでの出ていくお金を合計すると・・・
管理費+修繕積立金+管理委託料+借入返済額＝97,925円
・・・ということは、先ほどの入ってくるお金と出ていくお金との差し引きは・・・
入ってくるお金（102,400円）−出ていくお金（97,925円）＝4,475円
毎月たった4,475円しかプラスになってません。
年間純利益＝4,475円×12ヶ月＝53,700円
これが不動産投資、経営の現実です。
2,000万円の物件を1年間回して、年間53,700円しか手元に残らない、
（実際はもっと残らないのですが！？）ということです。
株やったことのある人ならわかりますよね、
2,000万円の株持ってて、年間の配当が53,700円だったら、配当利回り0.27%！
何じゃこの株！ってなりますわな。
忘れてはならないお金
そして、ここからはもっと現実的な経営のお話をしますね。
きっとそこら辺のいいかげんな不動産会社ではちょこちょこっとごまかされがちな話なので、
しっかり聞いてくださいね。
先ほどの毎月出ていくお金の中で語られなかった「出ていくお金」の話をしないといけません。
忘れてはならない年に一度だけ我々から出ていくお金、
それが固定資産税・都市計画税なんです。
所有マンションの土地と建物にかかってくる税金です。
これは毎年5月に物件を管轄する自治体から勝手に通知されてきます。
しっかり納期限内に支払いましょうね。
今年度の固定資産税・都市計画税額＝46,094円
・・・ということは、年間の純利益と思っていた53,700円からさらに支払わないといけません。
もとい、年間純利益53,700円−46,094円＝7,606円
かー！諭吉一枚にも足りないじゃんか！！
そしてさらに追い打ちをかけます！覚悟してください。
そもそもこの不動産（私の場合、ワンルームマンション）を手に入れる際に、
一度だけ必要となるお金があるのです。
それは不動産登記諸費用と不動産取得税なんです。
不動産登記諸費用468,500円＋不動産取得税83,200円＝551,700円
おいおい、あなた「頭金10万円で買える」って言ってたやんか？
そうなんですよ。ごめんなさい。
その頭金とは別に経費がかかるんですよ、実際のところは。
そして不動産取得税に至っては、
マンション購入してその興奮が冷めたちょうど3ヶ月後くらいに、
しれーっとポストに納税通知書が届くもんだから、
もうその脱力感たるやハンパないわぁ〜ってなります。
1年間で7,606円の儲けで、この551,700円を取り戻すのに、
単純計算で72年かかりますからね。ヤバイでしょ、この経営。
もうわしゃその頃死んどるわっちゅうねん。
そして最も忘れてはならないコト
このヤバイ経営の「皮算用」で、最も忘れてはならないコト。
それは、大黒天子さんが基本的にずっと住み続けてくれている、
という「大前提」で成り立つ計算だということです。
もし、大黒天子さんが白馬の王子さまと出会ってしまったら！
もし、歌舞伎町のホストに貢ぐことに新たな生きがいを見いだして、
住むところはバス・トイレなしの4畳半でいいなんて思ってしまったら！
つまり、我がマンションが「空室」状態になってしまったら！
どーなるか、ご想像できますよね。
そうです、先ほど「入ってくるお金」として計上した102,400円が一切入ってこないのです！
そして「出ていくお金」として計上された金額を、
私の本業のお給料から支出しなければならなくなってしまうのです！
まさに、悪夢！
それでも私は、不動産投資をやります！（胸張って言えます）
ここまで読んでいただいたあなた。もう完全にドン引きしてますぅ？
- 「不動産投資、全然儲からないじゃん。」
- 「これだったら配当利回りのいい株買った方がええがな」
- 「投資信託買って、ほっておいといた方が手間がなくていいな」
- 「ってか、この状況で不動産投資やる人って、イカれてんじゃね？」
うんうん、そう思いますよね。わかりますわかります。
私も、最初、不動産投資をやると決めるまで、
いろいろな本を読みあさり、セミナーに行ったりする中で、
おんなじことを考えていた時期がありました。
でも、今は、違います！
それでも私は、不動産投資をやります！
次回からは、その理由を、できるだけ客観的に、
そして理論的な根拠を示しながらお話ししていきたいと思います。
今日の悪夢のような収支についてを前提とした上でも、
大丈夫な「経営」方針についてお伝えできればと考えております。
楽しみにしていてくださいね。
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