不動産投資に興味を持ち始めてぶち当たる疑問として、「不動産投資始めるタイミングっていつが良いのか？」というものがあります。 不動産投資セミナーでもたびたびこのテーマについては話題に上りますよね。 彼ら業者は不動産を我々に売らないと始まらない商売なので、決まって「やりたいときが始め時です！」みたいなことをよく言いますが、果たして本当なのでしょうか？ 今日は不動産投資における「タイミング」について考えてみたいと思います。
不動産投資のタイミングに正解はナシ！ 所詮、結果論！
見出しから直球で攻めてみました。
結局のところ、結果論ではないか、というのが今の私の見解です。
- あの時始めておいて良かったなぁ
- 高値でつかんでしまって失敗したぁぁぁ！
- あれ以上金利が下がるなんて信じられない
- 買った瞬間に退去されたよぉ
不動産投資には、以上のような想定外のこともつきものだと思った方が良いかと思います。
事前にある程度の見通しが立つこともありますが、やはり、
未来のことは未来になってみないとわからない
というのが真理だと思います。
株やFXや投資信託といった投資の類いはみんなそうですよね。
もっと言うなら、会社の売上だってぶっちゃけその時になってみないとどう転ぶかはわからないことが多いです。
なので、こればっかりはどんなに考えても、悩んでみても、絶対の正解は見つからないものと割り切った方が賢明なような気がします。
とは言え、このままこのブログを閉じてしまっては、元も子もありませんので、もう少し掘り下げてみることにしますね。
不動産にはひとつとして同じものはない
これから購入しようとしている不動産が、割安なのか、割高なのか、とても気になると思います。
これには２つの要素が絡んでいると思われます。
- 時間軸において割安なのか、割高なのか？
- エリアの相場において割安なのか、割高なのか？
ひとつずつ考えていきましょう。
まず１について。
これはその物件が、過去あるいは未来と比較して、割安なのか割高なのか？という要素です。
築15年の物件があったとして、新築時、あるいは5年前、そして5年後の物件価格と比較して、今現在の価格がどうなのか？という問題です。
普通に考えると物件は新しければ新しいほど価値がある、つまり値段が高いはずですが、都心のワンルームマンションの場合は、それがそうでもありません。
新築時よりも値段が上がってしまっている物件もたくさんあります。
これは、建物というよりは、土地の値段の上昇によるものですね。ワンルームマンションといえども、ちゃんと土地の所有分もありますので、地価の上昇や立地の希少価値による割り増しの影響があるのです。
以前このブログのなかでも、23区内ではワンルームマンション規制条例のせいで、なかなか新築がされづらい状況にあることはご紹介いたしましたが、
駅近の好立地物件はもう今ある分だけでいっぱいっぱいで、新しく建設する土地はどこにもない、というのが実情です。
だからこそ、希少価値の高い物件、駅からの距離が近くて、生活利便性の良い物件を持つことの重要性が生まれてくるのです。
この土地の価格というのは結構上下落の起こりやすいものでして、毎年必ず新聞等で話題になりますが、「公示価格」やら「路線価」やらが発表されています。
銀座の鳩居堂の価格なんて、バブル時期の価格を上回ったなんて報道もされております。
この先も二極化がどんどん進み、都心の地価は上昇をし続けるのか、あるいは再びバブル崩壊がやってくるのか、東京オリンピックというビックイベントも控えている都心の土地の価格については、正直上がる、下がる、どちらのポジショントークを取ることも可能ではないかと思っています。
ということで、これから買おうと考えている物件価格が、過去・未来の時間軸において割安か割高なのかの予想は、専門家でも非常に難しいものであると考えます。前回のバブル崩壊の際、あれだけ大きなムーブメントを予想していた人はごくごく少数であったことがその証拠です。
それから２について。
購入しようと考えている物件が、同じエリアの他物件と比較して、割安なのか割高なのか？という要素です。
これについては、比較的検証しやすいかと思います。
インターネットサイトで簡単に相場坪単価等を調べることできます。便利な世の中です。
購入しようとしている物件が、付近の物件と比較して、あまりにも高い、あるいはあまりにも安い場合は要注意です。何らかの理由があるとみた方が良いでしょう。
私はこれまで基本的には仲介物件を購入した経験はありませんので、売主の不動産会社に気になったことはすぐに聞いてました。
こういった質問に対しても、ちゃんとした根拠をもって誠実に回答してもらえる不動産会社と付き合うべきですし、自分自身納得して物件を選ぶべきですよね。
しかしながら、結局のところ、不動産物件に全く同じ物件は存在しませんので、そういう意味では、完全に同条件での比較ってできないんですよね。それが救いでもあり、難しいところでもあります。
イールドギャップという概念を忘れない
つづいて、金利について考えてみたいと思います。
不動産投資をする上で、ローン金利は本当に大事な要素です。
ローン金利が高いと、家賃収入から必要経費を差し引いたキャッシュフローが生まれなくなってしまいます。そうすると本業のお給料からの「持ち出し」が発生してしまいます。
これでは賃貸経営がそれ単体で成り立たなくなってしまいます。
物件価格と家賃収入の関係性と同じくらいローン金利は事業採算性に影響を及ぼす要素です。
どの物件を購入するのかと同じくらい、どの銀行からどんな条件でローンを組むかということをしっかり吟味する必要があります。
物件を購入する際、実は不動産会社によって、利用することのできる提携ローン先、それから融資条件（ローン金利やローン期間）が、全然違うんですよ。
提携ローン先がたくさんあるということは、その不動産会社が紹介する物件がそれだけ多くの銀行から信用されているということの裏付けでもあります。
銀行だってボランティアでお金を貸しているわけではありませんので、ちゃんとお金を返済してくれる人を選ぶのは当然のこととして、と同時に、万が一の際、担保物件からしっかり貸付金を回収できるかどうかはめちゃくちゃ大事な要素になるわけです。
それってつまりは、その不動産物件に貸付額と同じだけの価値があるかどうかということですよね。
いい加減な人間に、いい加減な物件を担保にして、お金を貸してくれる銀行って、ヤバイですよね？
ちょっと前にスルガ銀行で問題が起きましたが、あの事件以降不動産投資に対する融資基準が軒並み厳しくなっているようです。
まっとうな物件をまっとうな方法で購入しようとしている不動産投資家にとっては、むしろ望ましい状況であると捉えたいものですね。
で、少し話がそれてしまいましたが、話題を「金利」に戻しましょう。
この金利というのも、とっても厄介なもので、なかなか予想しづらいものです。
私自身自宅の住宅ローンを組むときに、「もう今がほぼ（金利が）底にあるときだと思われます」っていう銀行マンのアドバイスにどれだけ踊らされたことか・・・
結局この15年間で3回も住宅ローンの借り換えをやるハメになってますからね。
要は、金融のプロでも金利の動向を読むのは難しい！
ということです。
なので、不動産投資をやりたい！、自分はやるんだ！って強く心に決めた場合は、これから金利が上がるのか下がるのかで悩むことは止めた方が良いかと私は思います。
それよりもむしろ、
「今現在で」最安の金利で借りる方法（銀行）を一所懸命探す！
ということに、力を注いだ方が良いと思います。
そしてイールドギャップという概念に着目することを忘れないでくださいね。
イールドギャップ（%）＝物件の投資利回り（%）ー ローン金利（%）
このイールドギャップが大きければ大きいほど、儲かるということですよね。
この式だけ見ていれば、まぁとってもわかりやすい概念なのですが、実際のところは結構複雑です。
グーグル先生に聞いてみるとまぁたくさんの解説サイトに出会えると思いますので、お時間のある方は一度ネットの波にのみ込まれることをオススメいたします。みなさんそれぞれの考え、主張があって、なかなか勉強になります。
私もまたいつかこのブログの中で、私自身のイールドギャップの考え方についてお話ししたいと考えてます。
イールドギャップを最大化することが、事業性を高める近道であることは明らかですよね。
早く始めることで生まれる「時間」メリットの偉大さ
ここまで不動産を取得するタイミングについて、その物件の状況と金利の状況のふたつの側面から考えてきましたが、ここでそのふたつの要素を凌駕する最も大切なポイントについてお話ししたいと思います。
それはズバリ・・・
早く始めることで「時間」を味方につける！
ということに尽きます。
どういうことかと言いますと、早く始めれば始めるほど、家賃収入という名の他人資本をより多く集めることができるということです。
極端な話をします。
例えば家賃9万円で2000万円の物件があったと仮定します。
その物件の１年間の家賃収入は108万円ですよね。
１年後物件価格が２%下落したとします。
2000万円×98%＝1960万円になります。
物件価格だけ見ると40万円下がったことになりますが、
家賃収入で108万円分のプラスが生まれていますので、
プラマイすると・・・108万円−40万円＝68万円のプラスになりますよね。
これが、時間を味方につけるということです。
これは、金利の変動についても当てはまります。
仮に一年後、金利が下がったとしても、１年間の家賃収入108万円分以上のメリットとなるかといったら、なかなかこの差は埋まりません。
極端なことを言うと、物件か買おうか買うまいか、金利が上がるのか下がるのか、やきもきして時間ばかりが過ぎてしまうのであれば、四の五の言わずに「まず始めてみる」ことで、「時間」という最大のメリットを手に入れた方が、結果的に良いのではないか、ということです。
時間こそ万人に平等に与えられた最もスペシャルな資産
世界中の金持ちに「あなたは今、何が一番ほしいですか？」という質問をしたときに、返ってくる答えで一番多いものは「時間」らしいです。
われわれ庶民であれば、たいてい「お金がほしい」って答えるんでしょうけれど、そのお金を手に入れた人々が最終的に望むものは「時間」なんですね。
どんなにお金があっても時間だけは直接買えませんものね。
1日は24時間で、1年間は365日。この現実だけはどんな手段でもっても変えることはできません。
時間を手に入れるためにお金を活かす、お金を手に入れるために時間を活かす
これこそが、幸せの方程式ではないかと私は考えています。
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