ここまで不動産投資について、その考え方、戦略、収支内容や今後の見通しなど、
いろいろな視点からお話ししてきました。
今日からは、そんななか、
「ぶっちゃけどうやって不動産投資を始めれば良いのか？」の疑問にお答えすべく、
できる限りわかりやすく解説していきたいと思います。
私自身がどのようにして不動産投資を始めたのか、
自分自身の経験と振り返りを交えてお話しいたします。
不動産投資をやってみてわかったのは、
「最初の一歩を踏み出すのが、途方もなく怖い」ということです。
逆の見方をすると、
一歩踏み出してしまえば、あとは意外とすんなりと進めるということでもあります。
でも、これってやったことのある人しか言えない感想なんですよね・・・
無理に理解してくださいとは言いませんので安心してくださいね。
では参ります！ 全5回ににわけてご説明いたします。
本日は、第３巻 まず一歩（一部屋）始める！の巻〜
物件を購入してこそわかることがたくさんある
前々回、前回のブログで、インプットとアウトプットを繰り返すことの重要性をお話しして来ました。
いよいよ今日は、物件を購入することについて踏み込んでお話ししてみたいと思います。
やっと来るとこまで来たって感じですね！！
物事、「習うより慣れろ」とはうまく言ったものです。
この不動産投資についても、いくらインプットを増やしたところで、
実際にやってみるのとそうでないのとの間には、
大きな差があることもまた事実なのです。
実際私自身もあれやこれやと頭の中で考えていた頃と、
実際に物件を購入して不動産経営をやってからでは、
かなり印象が変わったように記憶しています。
不動産投資をやってみてわかったポジティブなところ
- お給料以外に毎月まとまった家賃収入があるのは予想以上にうれしい（自信が生まれる）
- 賃借人からのクレームやトラブルは起こってない
- 今のところ一度も空室が発生していない
- 普段は会計ソフトへの帳簿付け以外やることがなくて楽チン（本業への影響は一切ない）
不動産投資をやってみてわかったネガティブなところ
- 不動産取得税、固定資産税の出費は（心理的に）痛い
- 確定申告の際、固定資産台帳等への記載方法が最初よくわからなかった
- 儲かっているという感覚がほとんどない
- 資産を大きく殖やすためには、自己資本で繰上返済をしないと限界があること
百聞は一見にしかず、とは言うものの・・・
そんなに目新しいことはないですかね・・・
やはり不動産投資って、ミドルリスクミドルリターンの投資言われるように、
派手さはないですね。
そして、気になる点は「儲かっているという感覚がほとんどない」ことですかね。
毎月のキャッシュフロー（収支の結果）は、
2,000万円のワンルームマンション１物件につき約１万円弱なので、
貯金通帳の金額が目に見えてガンガン増えていく、ってコトは全くありません・・・
このあたりの厳しい懐事情については、以下の記事をお読みいただければと思います。
ただ代わりにと言っては何ですが、
毎月のローン返済に応じて、所有物件の「純資産化」が着実に進んでいるということになります。
純資産化が進んでいるということは、
売却したときに手元に残るお金が増えるということを意味します。
・・・もちろん、資産価値が下落しなければということになりますけどね。
ありゃ、なかなか厳しいもんなのねぇ。
そうなのです。
まだ不動産投資に手を出されていない方に、わかっていただきたいことというのは、
不動産投資というのは、駆け出しの時ほど儲からないものだ
このことを、よーく理解していただいた上で、第一歩を踏み出していただきたいと思います。
私が実践している、都心のワンルームマンションでの不動産経営は、
めちゃめちゃ儲かるものではありません。
むしろ、地味に着実に経営することで、時間と他人資本を最大限活かした結果、
未来（老後）において初めて、大きな成果を生むものであると私は考えています。
このあたりのことについては、是非上記記事を今一度お読みいただければと思います。
なるほど、そこまで「すぐおいしい」話じゃないってことなんですね。
物件を「自分の目で」見に行ってください！
さて、話が少しそれてしまいましたが、
いざそんな不動産投資を始めるにあたり、やってもらいたいことが、
業者から紹介された物件を、自分の目で確かめるために、現地まで行く
というものです。
次の章でお話ししますが、
最終的に物件を購入する際には、もしかしたら現地物件を見に行く猶予はないかもしれません！
ええ！なんで！？
それは、「物件を見てから決めます」なんて言っていると、
他のお客さんに先を越されて、いつまで経っても物件購入できない可能性が高いからです。
そ、そんな何千万もする物件があっという間に売れてしまうの！？
はい。良い業者が紹介する良い物件は、
ほんの２，３時間で買い手がついてしまうことがあるからです。
とは言え、初めて物件を購入される場合は、
これも最低５カ所くらいは、実際に自分の目で物件を確認していただきたいなぁと思います。
物件を確認する際のポイント
- 駅から物件までの道のりにどんなお店があるか？治安は良さげか？
- 物件の外構、共用スペースの管理具合はどうか？
- 物件の周りの建物はどうか？競合しそうな物件はあるか？
- 物件周りにコンビニ、ドラッグストア、お店はあるか？
- 近くの不動産屋に立ち寄り家賃相場をリサーチする
主に以上の点に注意して現地確認してみてはいかがでしょうか？
特に近くの不動産屋での家賃相場のリサーチは、
物件価格が適正かどうかのチェックに使えるのでオススメです！
都心のワンルームマンションの利回りは、
だいたい４〜５%の間になるように物件価格が設定されています（2019年7月現在）が、
実際の家賃相場と物件家賃がかけ離れている場合、
次の更新のタイミングや空室が発生した場合に、
家賃を下げなければならなくなるか、
あるいはそもそも、物件価格が高く設定されているかのどちらかの可能性が考えられます。
現地確認を５物件ほど自分でやれば、
なんとなくの物件を見る「目」と「勘」が養われてくると思われます。
物件を紹介されてから、何日か経って現地調査をして、
それから考えて業者に返事をした頃には、たいがい売り切れになっているはずですが、
この経験は決して無駄にはなりませんので、ガッカリしないでくださいね。
むしろ、それだけ時間をかけても売れ残っている物件の場合は・・・
なにか玄人が思いとどまっている要因があり、
自分がそれを見抜けてない可能性があるんじゃないか？
ぐらいに思えるようになった方が良いと私は思います。
すぐに「売り切れ」になる会社から買う
そしていざ、初めて物件を購入する際には、
これまでの情報収集、セミナー参加、そして現地確認の全ての経験を総動員した上で、
- この不動産会社なら、この担当者なら信用できる
- この不動産会社なら、自分の立てた物件選びの条件をかなえてくれる
と、心底思える会社から購入してくださいね。
第1巻のところでもお話しいたしましたが、
本当に優良な収益物件を持っている不動産会社だったら、
物件のリリースをしてから5日もしたらだいたい売り切れてますからね。
逆にそれくらいのお客さんがいるような不動産会社じゃないと、
付き合うのは怖いなぁ、というのが、私の感覚です。
やはり本当にいい物件というのは、ネット上に転がっているのではなく、
ネットに上がる前にその道のプロ同士で話がついている、というのが業界の実情のような気がします。
プロ同士ではなかなか話がつかなかった（買い手がいなかった）ものが、
順次我々素人の目に触れるようになっているということなんだと思います。
営業担当者とは「事業パートナー」と思って付き合う
そういう意味では、不動産会社の営業担当者とどういった関係性を築けるか、
ということが、
良い物件に巡り合うために、とても大切なことにように思えます。
相手だって心を持ったひとりの人間です。
例えば・・・めちゃくちゃいい物件がリリースされたとします。
その際、たくさん抱えているお客さんの中で、
「まず始めに誰に電話しようかなぁ」と、きっとなってるはずです。
その時に、
1番手で自分のことを思い出してもらえる関係になっておくことが、良い物件に出会える秘訣
なのではないでしょうか？
そうでないと、おそらく自分の番がくる前にどんどん決まっていってしまいます。
あるいは、みんなが欲しいと思わなかった物件が後々回ってくるだけです。
それも、きっとご丁寧に気を遣って！？
daikokuさんに真っ先に電話しました！
って元気よく（器用にウソをついて！？）電話してくるだけです。
そんな物件をつかまされたら、ちょっと心配ですよね。
だからこそ、営業担当者との関係性、常日頃からのコミュニケーションを、
大切にしておくことが重要です。
少し話がそれますが、
人と人との関係性・信頼性は、コミュニケーション頻度に比例する
って法則を私は信じています。
本業で、クレーマーといわれる人々とも関わることが多いセクションにいた時のこと・・・
最初は最悪の関係性からスタートしましたが、
何度も電話でアポ取りをして、何度も面会して話をするうちに、
だんだんと打ち解けてくるんですよね、クレーマーと。
そして最後には「あんたも大変だよね」みたいな声までかけてもらえる関係になったりして・・・
そういう話ってよくあるじゃないですか？
それと同じ原理で、
不動産会社の営業さんともどんどんコミュニケーションとって、
どんどん距離感を詰めていくことで、
信頼関係はアップしていくと思うんですよね。
営業さんと接する時に、
- こっちはお客だ。買って「あげる」立場なんだ
- 俺は「ありがとうございます」と言われて当然だ
- すぐに返事をよこすのが筋だ
- いい物件を真っ先に紹介してもらって当然だ
こんな態度で、あるいは心の底でそう思って接したりしないように気をつけています。
例えば、自分自身がピンとこない物件が紹介されたときでも・・・
○○不動産 □□さま
まずは、連絡してくれてありがとうございます。
今回の物件は、築浅で、駅からも近い割に利回りがいいですね。
でも、自分が狙っている沿線とは違っており、かつ、トイレとバスが一体型なので、
その点において購入意欲がわかないんですよね。
大変申し訳ないのですが、また別の物件をご紹介いただければと思います。
これからもよろしくお願いいたします。
daikoku
みたいなメールを返信するようにしています。
そうすることでその営業さんとのコミニュケーションを重ねられるとともに、
こちらの意向や考えもしっかりと伝えることができます。
これを繰り返していくことで、
きっと営業さんとも良好な関係が築けるし、
営業さんの物件紹介精度も向上してくるのではないかなぁと考えています。
自分にとっての最高の営業さんを見つけるとともに、
営業さんにとっても最高のお客さんでありたい
そう思いながら営業さんとの関係を築くよう心がけています。
なんかどっかのキャッチコピーみたいやん！？www
いい物件に出会えますように★
さて、今回は、実際に物件を購入する際に心がけることについてお話ししてみました。
不動産投資に興味を持たれてから、実際に物件を持つまでの時間が、
長いほうがいいとか、短ければ短いほどいいとか、
そんな単純なものではありませんが、
ひとつ自信を持って言えることは、
どんな物件にせよ、自分自身が心底納得して購入するべき
これだけは言えます。
そのためにできうることを、やるべきことをしっかりやれればいいですよね。
納得して、勇気を持って不動産投資の世界に飛び込まれるあなたに、
良い物件との出会いがありますように。
空室が生まれませんように。
では、第4巻「続けるのか、やめるのか本気で考える！」お楽しみに〜
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