ここまで不動産投資について、その考え方、戦略、収支内容や今後の見通しなど、
いろいろな視点からお話ししてきました。
今日からは、そんななか、
「ぶっちゃけどうやって不動産投資を始めれば良いのか？」の疑問にお答えすべく、
できる限りわかりやすく解説していきたいと思います。
私自身がどのようにして不動産投資を始めたのか、
自分自身の経験と振り返りを交えてお話しいたします。
不動産投資をやってみてわかったのは、
「最初の一歩を踏み出すのが、途方もなく怖い」ということです。
逆の見方をすると、
一歩踏み出してしまえば、あとは意外とすんなりと進めるということでもあります。
でも、これってやったことのある人しか言えない感想なんですよね・・・
無理に理解してくださいとは言いませんので安心してくださいね。
では参ります！ 全5回ににわけてご説明いたします。
- 第1巻 とにかくインプット！
- 第2巻 絶対に外さない条件を決める！
- 第3巻 まず一歩（一部屋）始める！
- 第4巻 続けるのか、やめるのか本気で考える
- 第5巻 本格的な戦略・条件を定める！
本日は、第２巻 絶対に外さない条件を決める！の巻〜
大量のインプットがあって初めてアウトプットができる
書籍でのインプット、そしてセミナーへの参加を十分に行ったら、いよいよアウトプットの段階です。
自分の中にたくさんの情報を取り入れるだけ取り入れたら、今度は、それを整理します。
そう、不動産投資の戦略を練るのです。
誰かのコピーではいけないと思います。
不動産投資はとっても長丁場です。
成果を生むまでにとっても時間がかかるもののため、いろいろな出来事が起こります。
良いことも、悪いことも、そして予期せぬことも・・・
その時に、しっかりと自分で考え、自分で決断し、自分で行動できるようになることが、
とても大切なことなんじゃないかなぁと私は思います。
そのためには、自分自身が納得できる戦略を持っておく必要があります。
人任せにしたり、人のせいにすることは、良くないと思います。
投資は自己責任！
この言葉は簡単なようで、とっても奥が深いですよね。
自己責任と言っても、自己中心や自分勝手とはまた違います。
我々の周りには、この不動産投資の世界で、成功を収めた人、成果を生んでいる人たちが、
たくさんいることもまた事実です。
もちろん全てが再現性の高いものばかりではありませんが、
成功者や先人たちから学ぶべきことはたくさん転がっていると思います。
その中から、自分なりのカスタマイズをして、
自分が納得できる、自分ならではの戦略を作ってみましょう。
そのためには、大量のインプットが必要です。
大量のインプットがあって、初めてアウトプットできるのではないでしょうか？
自分にとっての不動産投資の目的は何か？
絶対には外さない条件を決める上で、まず大切なことは、目的ではないでしょうか？
自分は、「何のために」不動産投資を始めるのか？
この問いに対する答えをしっかり持っておくことが、
これから先の長い道のり「ブレない」経営をできる支えになると私は考えます
- 資産を殖やしたいから。
- なんとなく儲かりそうだから。
- 節税になるって聞いたから。
- 不労所得という響きにあこがれるから。
- 自宅以外に不動産を持ってみたいから。
ここでいうところの「目的」「何のために」って言うのは、
上記のような理由にとどまらず、
もう一歩踏み込んだ理由、もう少し大きな視点での理由を考えておいた方が良いような気がしています。
自分の夢とでもいうべきものでしょうか？
その夢の実現のために、不動産投資をする
そんなよりどころを持っていた方が、これからの長いスパンでの不動産経営、
高いモチベーションを持って進めることができるのじゃないかと私は考えます。
・・・ちなみに私の不動産投資の目的は・・・
- 会社という組織に依存せずに経済的自立ができるようになる
- 60歳からの次のステージ、自己実現に備え、その基盤を作る
- 不動産投資を通して、事業経営の基礎を学ぶ
この3本柱でここまでやってきています。
みなさんもご自身ならではの目的を定められてはいかがでしょうか？
物件の条件とその理由を整理する
さて、自分自身の不動産投資に臨む姿勢が整理できたところで、
次のステップは、やはり「物件の条件」ですよね。
これをしっかり定めておかないと、
業者に勧められるまま、投資利回りに右往左往しながら、
行き当たりばったり物件選びをしてしまう怖れがあります。
以前私のブログの中でもお話ししましたが、
不動産投資において、
どの物件を購入するかが、成功と失敗の要因の8割9割を占める、
と言っても過言ではないと思っています。
例えば株式投資を例に取ってみると、
いったん購入した銘柄について、予想よりも株価が下落局面にある場合、
損切りやナンピン買い、あるいは空売りなどのいくつかの手法を即座に取ることが可能ですが、
不動産物件の場合は、そう簡単にはいきません。
空室が発生した場合にできることってほとんどないんですよねぇ。
- 家賃を下げる
- 設備をグレードアップする
- リノベする
- 売却する
- あとはひたすら祈る？！（笑）
簡単にできることって、家賃を下げること位しかないですよね。
そして家賃を下げるということは、事業性にモロ影響が出ます。苦渋の決断ですよね。
株と違って、簡単に売ることもできないですし、その間もローンの返済は続きます。
不動産投資とは・・・その物件からは、そう簡単には逃れられない運命
にあるのですよ。
だからこそ、物件選びが本当に大事です。
空室が生まれたときに、
ここまで自分なりにしっかり考えて選んだ物件なんだから仕方ない！
って思えるようにしておくことが大切だと思います。
・・・ちなみに私の「現在の」物件選びの条件は・・・
- 購入する物件は中古ワンルームマンションのみ
- 東京23区内、厳密に言うと15区内の物件しか買わない
- 最寄りの駅からの距離は7分以内
- 複線利用が可能、出来れば３路線利用が望ましい
- 古くても築30年まで、出来れば築20年以内が望ましい
- 修繕積立金がしっかりストックされており、定期的なメンテナンスが行われていること
- トイレとバスは別々
- １階の物件は絶対に買わない
- オートロックと宅配ボックスがあり、管理人もいること
- 居室は最低でも6畳以上
以上の10項目になります。
これは不動産投資を始める段階から全ての条件を決めていたわけではありません。
不動産投資をやる中で、徐々に固まってきたものも入っております。
そして、それぞれに「自分なりの理由（戦略）」を持っています。
簡単にご説明しますね。
1．について
- 新築は論外。価格設定が市場とはかけ離れています。
- ワンルームに絞っているのは、世帯分布推計によります。
2．について
- 今後安定的に単身世帯の流入が見込まれるからです。
- ただし、地震リスクを考慮し、軟弱地盤の物件は買いません。
3．について
- 検索サイトの「駅から徒歩」の条件に「7分以内」というものがあり、「10分以内」との差別化が図れるからです。
4．について
- 都心駅近に住まわれる単身者にとって、交通（電車）の便が良いことは大切な要素です。
- 通勤に使う沿線とオフに使う沿線が異なることはよくあることです。
5．について
- 家賃下落リスクが最も低いからです。
- 長期間保有して売却することまで考えると、購入時で築後30年超の物件はキャピタルゲインが見込みづらいです
6．について
- 適切なメンテナンスがされていることは、居住者にとってもオーナーにとっても大事な要素です。
- また、修繕積立金のストックがされていることは、何かあった際の追加出費のリスクが低いことを意味します。
7．について
- 私自身の賃貸生活の経験に基づく、ごくごく個人的な条件です（笑）
- バスタブにはゆっくり浸かりたい。
8．について
- 空室リスク対策です。
- 防犯上、騒音対策上、都心のマンションの1階は敬遠される傾向があります。
9．について
- 居住者目線に立った際の条件です。
- 空室リスク対策です。
10．について
- 賃料は面積に比例しますが、さすがに居室が６畳ないとベッドが置けません。
- 狭いにもほどがあります。
以上がそれぞれの条件の理由になります。参考になりましたでしょうか？
本気の商談をしてもいいと思える業者を決める
自分が不動産投資をやる目的、そして物件選びの条件まで固まってきたら・・・
いよいよ、物件購入に向けた最終段階です。
そう、どの業者から購入するか、です。
これには大きく分けて２つの方法があります。
- インターネットサイトを使って仲介物件を購入する
- 特定の不動産屋から売主物件を購入する
今は投資物件をインターネット上で簡単に探せる時代になりました。
「健美家」や「楽待」といった検索サイトから、自分のお好みの条件を入れると、
たくさんの収益物件の出会えると思います。
これらのサイトは、だいたいの相場感を得るのにとても重宝できます。
また、セミナーの案内や専門家のコラムなど、ためになる情報が満載です。
ぜひ一度覗いてみてください。
一方、特定の不動産業者から物件を購入する場合は、基本的に受け身の紹介になります。
物件が動く段階で（実際のところは、動く前に動いているのですが）、
初めて業者から「こんな物件ありますよ」という情報が、我々に与えられます。
この段階でほぼ、「早い者勝ち」状態になります。
前回のブログでもお話ししましたが、投資物件の不動産業界は、実は結構狭い業界らしく、
不動産会社同士の横の繋がりが強いんですね。
そうすると、上記インターネットサイト等に載る前に、
売り手と買い手がすでにマッチングしている物件というのが相当数あるみたいですよ。
ちなみに私もこれまで購入した物件は、全て仲介物件ではありません。
不動産会社が売主となっている物件ばかりを購入しております。
そういう意味で、どの不動産会社から購入するのか、というのは、
とても大切な要素になってきますよね。
前回のブログの中でお話しした、
不動産セミナーに参加した際に「個人面談で言うこと、聞くこと、やることについて」は、
ゆくゆく本気で付き合うことになる不動産会社、担当者選びの、布石だったわけです。
不動産投資を成功させるためには、
自分自身の物件選びの条件 × 不動産会社（担当者）の相性
これが最大化されることが重要なのだと思います。
ですので、物件選びの条件と、不動産会社選びは、
妥協することなく、ご自身が納得できるレベルまで、
インプットとアウトプットを繰り返してくださいね。
その事が、後悔のない、失敗のない（少ない？）、
不動産経営につながる近道だと私は信じています。
では、次回第３巻「まず一歩（一部屋）始める！」お楽しみに〜。
ブログランキングに参加しております。
↓クリック↓していただけると、またがんばって記事書けます！
