2019年7月1日に国税庁から2019年分の路線価が発表されました。
路線価4年連続上昇 2019年分、訪日効果が波及
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO46787370R00C19A7MM0000/
なんとなんと4年連続で上昇しているとのこと！
人口減少時代になぜ土地の価格が上がるのか？
ちまたでは不動産バブルの到来なんて言われていますが、この局面をわたしたち不動産投資家はどう見れば良いのでしょうか？
私なりの考えについてお話しします。
不動産価値の「ゼロサムゲーム」時代の到来！？
結論からお話しします！
記事を読むと鳥取県を除いて、
ほぼ全ての都道府県の土地の値段が上昇しているかのように読み取れます。
しかしそれは、各都道府県の一番路線価の高いところを並べて見てみれば、の話なのです。
全部で32万箇所ある調査地点で見ていくと・・・
上がり続けるところと下がり続けるところの「二極化」が年々進んでいる
ということです。
これはつまりところ、不動産価値の「ゼロサムゲーム」時代が到来したのではないかと私は考えます！
この動きは、バブルではない！
今から30年以上前の昭和末期のオッケーバブリー時代は、
都心はもちろんですが、それこそどこぞの地方の山奥であろうと、
全国ほぼ全ての土地の価格が上昇していました。
しかし、今の時代はその頃と全く違います！
銀座中央通りの「鳩居堂」前の今の路線価は、
オッケーバブリー時代の価格を軽く上回っていますが、
私の実家のある地方都市の某所（一応県庁所在地です）の価格は、
当時の価格の1/10以下のままなんですよ。
これはいったい何を意味していると思われますか？
うーむ・・・
オッケーバブリー時代は、日本経済全体がドンドン成長していました。
人口も増えていました。
つまり、国全体の経済的自由度の価値を数値化すると100が120に、120が150に、
みたいにドンドン大きくなっていました。
ところが今は日本経済全体がゼンゼン成長していません。
お給料は増えているかもしれませんが、我々の手元に残るお金は減ってますよね。
社会保険料やら消費税やらがドンドン増えて、相対的に手取りは減少しています。
つまり、国全体の経済的自由度の価値を数値化すると100が95に、95が90に、
みたいにドンドン小さくなっているんですよ。
そんな中で「鳩居堂」の前の路線価がオッケーバブリー時代を上回っているということは・・・
その分、割を食っている（価値が下がっている）土地がわんさかあるってことなんですよ！
僕の実家のようにね！！
怒らない、怒らない・・・
収益を生む物件＝土地の価値の高い物件
こんな時代に不動産投資をする場合、自ずと手を出す場所って決まってきますよね。
そう、土地の価値があるところですよね。
建物は年月と共に減価償却、つまり価値が下がっていきます。
これは東京23区であろうと僕の実家のある地方都市であろうと同じです。
でも土地の価値は減価償却しません。
つまり年月と共に価値は下がらないのです。
その時の人気に依存するんです！
じゃぁ、人気の高い土地って？
六本木？中目黒？自由が丘？銀座？吉祥寺？武蔵小杉？
これらの場所に共通するものって何でしょうか？
そう、人が集まってくるところ！ 人が住みたがるところ！ なんですよ。
人口減少時代の不動産投資戦略はとってもシンプル
ここで重要な法則をひとつお教えします。
人口減少が進めば進むほど、人口集中が起こる
今回の路線価の発表でも、まさにこれが証明されています。
47都道府県のデータを見ると、
鳥取県を除き（鳥取はなぜここまで人がいなくなるのか・・・）、
全ての都道府県で、そのそれぞれの最高路線価地点の土地の価格が上昇しています。
これは、それぞれの都道府県の中でさえ、人口集中が起こっていることを証明しています。
現に人々がそこに集中しているから路線価が上昇しているわけです。
そしてさらに視点をマクロにして考えてみると、
日本全国で人口減少が起こっていることを鑑みると、一体どこに人口集中が起きますか？
あ！！東京だ！それも都心だ！
政治、経済、交通、文化、芸術、食、人・・・
その全てがひととおり揃っている東京に集まってくるんじゃないですか？
その証拠に「鳩居堂」の前の路線価はあのオッケーバブリー時代をすでに上回っているじゃないですか？
我々の生活は、あのオッケーバブリー時代に比べてこんなに地味なのに、
土地の価格はオッケーバブリー時代を上回っているっておかしいですよね。
そう、だからこの動きは「バブル」ではないのです。
自然の摂理なのです。
我々は人間である前に動物なんです。
仲間が減ってくるとほっといても集まるんです。群がるんです。
で、今日の結論！
安全に堅実に不動産投資するなら、都心のワンルームマンションで決まり！
え、なんで、ワンルームマンション？
あ、今日はもう長くなったので、それはまたの機会にお話しします。
お楽しみに〜。
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