不動産投資をする際、迷うのが、
区分所有のマンションがいいのか、一棟アパートがいいのか、という問題です。
前回のブログの中で、人口現状時代の今、安全堅実に不動産投資をするなら、
都心のワンルームマンションがオススメと言い切った理由について、
今日はお話ししたいと思います。
作りたくても作れないのが、都心のワンルームマンションだから
なぜ都心のワンルームマンションが狙い目なのか？
それはズバリ、都心のワンルームマンションには、希少価値があるのです。
その理由は、23区のほとんどで制定されている、
（通称）ワンルームマンション規制条例のおかげ？せい？なんです。
ここに、豊島区さんが作成された資料へのリンクを貼り付けておきますね。
23区内の自治体の比較表が載っておりますので、大変わかりやすいです。
要は、今後新たにワンルームマンションを建設しづらい条件が、
ずらっと並んでいるのが見て取れると思います。
注意が必要なのは、
何も間取りが「ワンルーム」に限ったマンションだけを規制しているのではない点です！
床面積が30㎡ or 40㎡以下の集合住宅を対象としていること
ぶっちゃけ間取りは関係ありません！
え〜1Rだけじゃないんだ！
みなさんひとり暮らしされたことありますか？
ひとり暮らしされたことある方は思い出して欲しいのですが、
おそらく30㎡超の部屋にひとりで住んだことのある人って、かなり少数派だと思います。
私は今まで５回一人暮らしをしたことがあるのですが、
一番広い部屋で30㎡の部屋でした。間取りは２DKでした。
その部屋でさえ、友人を呼ぶとビックリされることが多かったです。
なんで一人でこんな広いところに住んでいるの？って。
一人暮らしにちょうどいい広さの20㎡前後の広さのマンションは、
今すでに建っているところを建て替えるとしても、
現状と同じ部屋数供給することは不可能になっているのです！
つまりは、今ある30㎡以下の広さのマンションは、
広くないことそのものに希少価値があるということなんです。
なぜ、ワンルームマンションは嫌われるのか？
ではなぜ、ここまでして都心の自治体はワンルームマンションを規制しているのでしょうか？
自治体は建前的には色々説明してますよ。
- 近隣とのトラブル防止して良好なご近所づきあいを推進するため
- 良好な生活環境を形成するため
- 永続的に住んでもらえる家族世帯向け住戸を増やしたいから
- などなど・・・
でも、本当の理由は、議員さんたちの票にならないから、ではないかなぁって私は思っています。
そ、そんな政治的理由が！？
ワンルームマンションに住む住民は、やはり若年層の単身世帯が多いです。
収入もそこまで多くなく、住民税も高くありません。
もしかしたら、住民票すら地方の実家から異動させていない可能性もあります。
そうなると納税も選挙権も実家のある地方の自治体だったりするわけです。
でも、毎週毎週ゴミは出すし、水道だって使うし、当然道路も公園も使いますよね。
それなりに自治体は経費を使わなきゃならんわけです。
それなのに、税金もたくさん納めてくれないし、
選挙の投票率も高齢者に比べると低い、
挙げ句の果てには、住んでる自治体に、選挙の票すら持っていない人もいる・・・
そうなると、都心の自治体から歓迎されないのも一理ある？かもしれませんよね。
なんか、大人の事情って感じ・・・
お家賃は、広さに連動します
さて、お話を不動産投資に戻します。
みなさん、われわれ不動産投資家にとって一番大切で、唯一の収入源って何でしたっけ？
もちろんお家賃です！
では、このお家賃っていったい何で決まっていると思われます？
立地？人気？設備？築年数？広さ？
はい、その全てが絡んでます。
でもその中でも一番大きな要素は「広さ」なんですよ。
家賃 ＝ 相場単価 × 広さ
この相場単価は最寄り駅やら、駅までの距離やら、
築年数やらを色々組み合わせて相対的に決まるものなのですが、
最終的にはそこに「広さ」がかけ算されて、家賃が決まるんですよね。
だって、全く同じところに建っているマンションの2つの部屋を比較して、
15㎡の部屋が5万円で、30㎡の部屋が7万円だったら、
ほぼみんなが30㎡の部屋選びますよね。
これが30㎡の部屋が10万円になるから、
「うーんどっちにしよう」って、需要と供給のバランスが取れるわけですよね。
つまり、そのマンションにおける相場単価は同一で、
広さが違うからこそ、家賃に差が生まれるわけだ！
・・・ということは、同じ相場単価のところに住むとしたら、
広さが狭いマンションであればあるほど、毎月のお家賃を抑えられるということになるわけです。
広さを求める人は、そもそも都心には住みません
ここで1つの疑問が湧いて来るかもしれません。
「人は狭いところよりも広いところの方が住みたいのではないか？」
もちろん、そういう人も一定数いると思います。かくいう私もそちらの人間です。
だからこそ、これまでの一人暮らし、都心に住んだことは一度もありません！
えー！そうなの？ それなのに都心にマンションを4つも持っているの？
広さを求める人は、立地にはこだわりません。・・・というかこだわれません。
広さも立地も求めると、とんでもない家賃になりますからね。
広さと立地はトレードオフの関係にあります。
私が広さにこだわるように、逆に立地にこだわる人も一定数いるのです。
そして立地にこだわる人が求めていることは、広さではなく、
同僚や友人から・・・
「で、どこに一人暮らししてるの？」っていう質問に、
「○○だけど」って答えて、
「えー、いいところ住んでるね。私も○○に住んでみたいなぁ」って言われることに、
ものすごい幸せを、優越感を、感じる人たちがいるのです！
そのゾーンにいる人たちを、お客さんにしているのです、私は。
そ、そんなゾーンがあるんだ・・・
だって、一人暮らししてて、合コン行ったときに、
絶対「どこ住んでる?」って話題になるじゃないですか？
そんときに、「自由が丘」とか「中目黒」とか「三軒茶屋」とかって、
言ってみたいじゃないですかぁ！
そこで「で、何㎡のとこ住んでんの？」なんて次の質問には、つながらないんですよ！
「やっぱいいよね、中目黒って。オシャレだよね」って会話につながるわけですよ！
大事なのは、広さではなく、どの魅力的な街（駅）に住んでいる自分なのか？なんですよ！
うわっ！めっちゃ力入ってる！www
東京都心への単身世帯の流入数は、とどまるところを知らない
みなさん、ちなみに東京都の人口ってご存じですか？
2019年1月1日現在のデータで、13,857,443人だそうです。（都公式HPより）
もううなぎ上りとはこのことですよね。うなうなしてます。
人口減少なんて関係ないですね。
ちなみに日本の総人口が1億2632万人だそうです。
そうなんです。なんと日本人の10人に1人以上が東京に住んでいることになります。
さらにそのうち23区内に住んでいる人は9,569,121人だそうです。
このくっそ狭い！？23区内に960万人の人が住んでいるわけです。
そして都内においても、23区内は集中的に人口増加が起こっていることがわかりますよね。
さらにさらに、「東京都世帯数の予測（平成31年3月版）」の26ページの区市町村別単独世帯数の推移を見てみると、
23区内の単身世帯は2040年まで順調に増加していくことが見て取れると思います。
結論：人口減少時代の不動産投資は、都心の中古ワンルームマンションで決まり！
ここまでの話をまとめると・・・
- 23区内のワンルームマンションはどんどん供給されづらくなっている
- 広さよりも住む場所（人気の駅近）にこだわる単身者がいる
- 人口減少時代にも関わらず、今後も東京23区内へ集まってくる単身者数は増加の一途
だから、私は、堅実に安定的に不動産経営を行うのであれば、
都心のワンルームマンションをターゲットにするのがいいと考えるのです！
地方にまで目を向ければ、利回り10%、20%の物件はゴロゴロありますよ、確かに。
そして本当にお客さんがついてくれれば、それくらいの利回りは生み出せるでしょう。
しかし、ひとたび地方の大学が撤退したら、地方の工場が閉鎖したら、近隣に新しいアパートが建ったら、状況は一転するはずです。
空室・・・という魔物が見え隠れ・・・
これからの人口減少時代、地方での不動産経営は非常にリスクが高いと私は考えます。
投資利回りは、すなわち空室率に比例する
これくらい投資利回りの数値には用心した方がいい、と私は考えます。
ぶっちゃけ私が今、回している物件の実質的な利回り（諸々の費用を全て考慮した本当の利回り）は、
良くて4.5%くらいです。下手したら4%くらいになります。
おかげさまで、今のところ空室は出ていないので、
着実に4%の複利で運用していることになるわけです。
それも大黒天子さん（仮称）からのお家賃という名の他人のお金を使って・・・
本業に差し障りのない範囲で、安全に確実に資産形成するのに、
4%の複利というのは、十分魅力的な数値ではないでしょうか？
一攫千金を狙いたい！ボロ儲けして、今すぐにでも脱サラしたい！っていう方には、
不動産投資は全くオススメできないですけど・・・
にほんブログ村 クリックお願いします！
